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O reajuste do valor da locação ocorre anualmente e está previsto na Lei de Locações como um direito do locador.
As partes podem fixar livremente o índice de correção da locação, sendo que normalmente estabelecem esse reajuste utilizando o IGP-M. Esse índice vem sofrendo oscilações nos últimos anos, o que impacta diretamente as locações.
Em 2021 tivemos um aumento expressivo do IGP-M, o que levou muitos locatários a renegociarem seus aluguéis. Atualmente, estamos passando por uma situação diferente, pois o IGP-M em 2023 apresenta índices negativos.
A dúvida então é: meu aluguel será reduzido?
O entendimento já pacificado do STJ (Superior Tribunal de Justiça) é de que os índices negativos de inflação (deflação), devem ser considerados no cálculo do reajuste de aluguel, e em havendo redução no cálculo final, será mantido o valor nominal do contrato.
Isso significa que o valor do aluguel, em caso de deflação, poderá ser reduzido somente até o limite do valor do primeiro aluguel, se a redução chegar a tanto.
Vejamos o exemplo:
Contrato de locação por 30 meses (out/2021) – valor inicial R$ 1.500,00. 
Primeiro reajuste em 12 meses (out/2022) – R$ 1.623,73 Segundo reajuste (out/2023) deflação – R$ 1.527,01.
Pelo exemplo acima, o aluguel seria reduzido para R$ 1.527,01, uma vez que esse valor não é inferior ao primeiro aluguel.
Nesse tipo de situação, o ideal seria manter o valor da última locação, sem a redução, a fim de manter o equilíbrio contratual.
O reajuste é um direito do locador, e no caso de redução, este será prejudicado.
Em casos assim, a negociação e o acordo entre as partes é o melhor caminho, pois a relação locatícia deve se dar sempre com a maior transparência.
Mas existe uma solução que pode evitar qualquer tipo de desgaste na hora do reajuste:
➢ na elaboração do contrato de locação deve-se colocar expressamente na cláusula de reajuste a aplicação da variação positiva do índice, e no caso de deflação, que não haverá redução, mantendo-se o valor do aluguel inalterado até o próximo reajuste.
Esse tipo de cláusula traz mais clareza na relação locatícia, evitando qualquer tipo de discussão, ou até mesmo uma ação judicial na hora do reajuste.
Vanessa Azambuja Fernandes é advogada especialista na área imobiliária e empresarial. OAB/ES 34.524. Contato [email protected].
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