A transformação do mercado da construção civil é constante e perceptível aos olhos de investidores e profissionais atualizados com as tendências e estratégias. A pandemia causada pelo novo Coronavírus trouxe grandes impactos na economia, mas ela vai passar, e o que vai ficar serão as mudanças comportamentais e os aprendizados. A construção civil e o mercado imobiliário se reinventam e, para falar sobre isso, o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Estado do Espírito Santo (Ademi-ES), Sandro Carlesso, conversa com Thiago Abreu, trazendo para o “Imóvel pra Você” novidades e avaliações privilegiadas. Confira a entrevista exclusiva:
Thiago Abreu: A instabilidade nacional e local, com relação aos últimos acontecimentos, ou seja, pandemia, incerteza da população, incerteza também do quadro econômico, político e financeiro da esfera pública, fez com que o empresariado, nos primeiros meses da pandemia, tomasse uma atitude mais retraída. Com a volta de uma “nova normalidade”, com novas regras, você acredita que o mercado está com tendência a retomar o vigor da construção civil?
Sandro Carlesso: No primeiro momento, foi um momento de crise, os empresários não sabiam o que poderia acontecer e como agir, então, houve preocupação com os empregos e preocupação com as equipes e estandes de vendas. Foi um momento muito difícil para todo empresariado, principalmente do mercado imobiliário, na tomada de decisão e do que fazer. A Ademi-ES teve um importante papel nisso, falamos com cada setor, fazendo reuniões, tirando dúvidas, colocando um diálogo aberto entre os empresários, para que cada um falasse de suas experiências e como iriam agir, para todo mundo fazer algo conjunto. Esse foi o princípio da pandemia. O mercado imobiliário vinha de um período de retomada e a pandemia pegou todo mundo desprevenido.
Com o passar do tempo, algumas empresas não pararam as obras e, outras, tiveram que se adaptar. A maioria da equipe de vendas foi para o home office, buscando o contato on-line com os clientes e mudando a forma de atender as pessoas porque todo mundo estava isolado.
Com isso, demos uma dinâmica no mercado que não parou, as pessoas e os corretores conseguiram se adaptar ao momento que não tinha o contato presencial. Daí vimos, em meados de abril, uma movimentação positiva, com o mercado imobiliário realizando vendas e se movimentando. Isso foi evoluindo e estamos hoje, no mês de agosto, com uma velocidade de vendas e uma velocidade de negócios muito maior do que o mesmo período do ano passado. No momento, as taxas de financiamento são muito favoráveis e a população está entendendo que é uma grande oportunidade comprar o imóvel.
Vamos falar sobre o panorama de estoques do Espírito Santo. No final de 2019, os estoques sofreram queda. Como você enxerga o Espírito Santo, de maneira geral, com relação ao estoque que o Estado tem de unidades da construção civil? Como você percebe a volta dos lançamentos imobiliários? Acredita que, nesse último quadrimestre do ano, tenhamos uma retomada vigorosa da procura de interessados por imóveis?
Os estoques, desde o final de 2019, já tinham reduzido bastante, principalmente porque não houve lançamentos entre 2017 e 2019, porém, a gente viu possibilidade de o mercado voltar a lançar, pois havia previsões de lançamentos para 2020. Esse movimento estava bem forte porque, no início do ano, estava muito propício para isso, mas infelizmente, com a pandemia, todo mundo recuou, pisou no freio para entender o que iria acontecer, quanto tempo isso iria durar, como seria o posicionamento dos compradores, etc. Com o passar da pandemia e vendo o mercado evoluindo em relação à venda, a gente viu uma movimentação, uma confiança maior no empresário com relação a lançamentos. Então, os empresários voltaram a se posicionar, em relação a lançar em 2020, e a gente já viu, em julho, algum movimento de lançamento, principalmente porque as empresas viram que tem como fazer vendas virtuais e isso possibilitou algumas empresas a saírem na frente com lançamentos.
Acredito que, até dezembro, vamos ver outros lançamentos. O que estava previsto para 2020 virá agora no segundo semestre. Com isso, a gente retoma um quadro de possibilidades de imóveis para os clientes. Temos atualmente 11 mil unidades sendo produzidas na Grande Vitória. Isso é muito pouco. É um número de 2005 e o estado cresceu muito nos últimos anos. A renovação desses estoques vai oferecer novas possibilidades para os compradores, com diversidade de produtos. Com a taxa de juros baixa e a Selic a 2%, o mercado imobiliário fica muito favorecido.
Como você definiria o impacto do cenário macroeconômico, especialmente abaixo dos juros? Acha que isso vai impactar a procura pelo mercado imobiliário? Acha que isso é um fator que motiva o empresariado a investir na retomada dos lançamentos?
Taxa de juros é essencial para o mercado imobiliário, pois 90% do público compra um imóvel por meio do financiamento imobiliário. Com taxas de juros baixas, a gente vê uma possibilidade da retomada dos lançamentos e vendas de imóveis acontecerem com maior velocidade. A confiança do mercado e dos empresários acaba melhorando e, com isso, ele busca fazer lançamentos e expor produtos, assim, o comprador fica apto pra comprar.
Com a taxa de juros baixa, o aluguel é um excelente negócio também. A gente sabe que, historicamente, o aluguel de imóvel, seja residencial ou comercial, gira em torno de meio por cento ao mês do valor do imóvel, sendo que, no comercial, o valor é um pouquinho maior. Essa remuneração é muito melhor que uma aplicação de renda fixa ou poupança. A taxa de juros e a Selic baixas geram uma oportunidade muito grande para o mercado imobiliário, pois possibilitam, para o mercado e para as pessoas, a compra do imóvel.
Como avalia o otimismo do empresariado frente ao panorama nacional e com a procura das pessoas? Tem percebido que as pessoas têm perdido o medo e começado a procurar o mercado imobiliário como uma fonte segura de investimento e de moradia?
A gente tem visto que, com esse cenário de Selic baixa, o investidor está desenhando um cenário para seu recurso, e é o mercado imobiliário. O momento atual conta com preços de imóveis ainda estabilizados, pois não houve aumento significativo no mercado e a possibilidade de colocar seu recurso em um investimento seguro, saindo do risco da bolsa e de investimentos variáveis, coloca o imóvel como uma boa opção de segurança, de investimento a longo prazo, de estabilidade a médio e a longo prazo. Isso está movimentando o mercado e dando condições às empresas de voltarem com seus lançamentos. Acho que a confiança está voltando e o momento é propício para a compra do imóvel ou para tê-lo como investimento. A gente viu que, com a pandemia, o lar passou a ter papel central e muitos perceberam a necessidade de mudar de imóvel. Muitas pessoas estão procurando imóveis maiores para terem melhor qualidade de vida, pois viram a importância que o lar tem para a família.
É inegável que o panorama pós-Covid colocou, na mente das pessoas, um novo cenário com relação à sua própria residência. Como avalia a parte relacionada ao Plano Diretor Urbano (PDU) e Plano Diretor Municipal (PDM)? Uma questão é quanto à área residencial, que tem sido a grande protagonista. Hoje, com a otimização dos espaços e a procura por espaços inteligentes, a área de lazer tem se tornado quase que uma regra para quem procura o mercado imobiliário como residência.
Os PDUs e PDMs das cidades sofrem revisões de cinco em cinco anos e, de 10 em 10 anos, há a mudança total ou parcial de alguma situação que a cidade entende que precisa mudar. Durante o período de vigência, podem ter algumas alterações em cláusulas e artigos do PDU ou PDM para melhorar, mas acho que esse processo é mais lento, mais complexo e isso demanda tempo para poder mudar. Essa mudança de característica, de procura por imóvel maior ou casas, condomínios de casas ou lotes, é uma percepção inicial e vai atender as pessoas que se viram na condição de poder trabalhar em casa, em home office. No entanto, a gente entende que, voltando ao normal, o trânsito será o mesmo, a mobilidade será a mesma, os engarrafamentos, a dificuldade de locomoção, de movimentação dentro da cidade, principalmente em Vitória, tudo vai continuar como antes.
As pessoas buscam uma proximidade com o trabalho, da escola das crianças e de bairros estruturados para poderem circular menos ou circular a pé, de bicicleta, então, acho que isso não deve mudar. Algumas pessoas têm condições de ir para um lugar mais distante, pois os condomínios residenciais de casas estão em áreas afastadas dos centros urbanos, afinal, nos centros urbanos não há mais áreas para se construir esse tipo de empreendimento. Acredito que esse mercado movimentou e vai movimentar, mas ainda.
É lógico que o mercado imobiliário irá se adaptar porque quem direciona os produtos é o cliente, então, o mercado vai buscar atender da melhor forma e vai precisar se repaginar ou reestruturar os projetos. O objetivo é atender essa nova demanda e isso vai ser feito porque o mercado atende o comprador e as tendências que esse comprador busca no mercado. Tem que ser avaliado também a questão do custo, pois aumentar um apartamento em 10 ou 15 metros, em determinados bairros, é um valor significativo. Tem que ver se o comprador está disposto a pagar a mais por isso.
O mercado imobiliário é notadamente conhecido pela sua tradição, mas em um panorama onde a mudança parece ser a regra que permanece, como você acha que os setores do mercado imobiliário vão se comportar com relação às inovações tecnológicas? A tecnologia, como big data e as proptechs, vieram para ser uma das colunas do mercado imobiliário?
Sobre novas tecnologias, todo o processo do mercado imobiliário estava engatinhando, seja de compra de imóvel, seja de banco ou cartório. Todo mundo sabia da importância, mas, com a pandemia, houve uma aceleração nessa tomada de decisão quanto à busca de novas tecnologias e de novos processos. Os próprios cartórios e bancos estão se atualizando no que se refere aos contratos de financiamento, assinaturas on-line e registros on-line. O vendedor, por sua vez, teve que rever a forma de apresentar o produto. Tudo teve que se adaptar a uma maior tecnologia e a processos totalmente digitais. Mesmo com tudo isso, o mercado imobiliário, tradicionalmente, tem uma característica de o cliente buscar o contato direto e físico em alguma parte do processo de venda.
Com relação às empresas de venda, as imobiliárias e corretoras, acredito que irão melhorar mais o processo digital. Muitas já estão bem encaminhadas para isso e já estão com seus processos bem dentro desse perfil, mas acho que ainda falta muito a fazer no aperfeiçoamento, no treinamento, na capacitação, principalmente dos profissionais de venda, para lidar com esse novo momento de tecnologia. Os processos de venda serão mais tecnológicos, com assinatura digital, por exemplo. A Ademi-ES, como entidade, está atenta para capacitar esses profissionais, pois vivemos uma nova forma de trabalho.
A capacitação profissional vai além das empresas imobiliárias. A Ademi-ES, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-ES) e o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Espírito Santo (Sindimóveis-ES), vão ter que buscar novas formas de capacitar os profissionais para se adaptar a esse novo momento.
O “Imóvel pra Você” é a primeira editoria especializada para profissionais do setor. Qual sua opinião sobre os veículos de comunicação, como a Rede Vitória, do Grupo Buaiz, entenderem a importância da propagação de boas práticas, tanto de corretores de imóvel quanto de empresas do mercado imobiliário?
É muito importante para o mercado imobiliário ter veículos com conteúdos referentes à divulgação do mercado de imóveis como um todo. Tratar não só da compra, mas da venda, com dados e informações tanto para a população quanto para os profissionais. O “Imóvel pra Você”, iniciativa da Rede Vitória, é muito importante para o mercado e vem em boa hora, pois precisamos de espaços com relevante conteúdo. A gente já teve muito mais veículos falando sobre o mercado imobiliário e iniciativas assim só fazem com que o crescimento do mercado aconteça, proporcionado às pessoas e profissionais a boa informação.