No IMVC de hoje vamos ouvir três entidades representativas do segmento imobiliário para sabermos das expectativas para o desenvolvimento de novos produtos e cidades.
Novos produtos imobiliários envolvem mudanças ocasionadas pelo cenário econômico, mas também os ensinamentos do pós-pandemia, que trouxeram novas tendências e oportunidades.
As expectativas quanto às particularidades e mudanças necessárias no PDU e PDM (planos diretores urbano e municipal) também entram nesta conversa.
Vamos falar com o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES), Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Estado do Espírito Santo (Ademi-ES) e com o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Espírito Santo (Sindimóveis-ES). Confira:
Sinduscon-ES
Como o Sinduscon-ES avalia a possibilidade de reestruturação do PDM e do PDU, frente à necessidade de construção de novas cidades, diante do cenário pós-pandêmico e questões referentes à construção civil?
Leandro Lorenzon: A pauta sobre o PDU ocorre a cada 10 anos. A lei de Vitória foi revisada em 2018 e agora só daqui a dez anos. Assim, não tem muito por onde entrarmos com o tema de mudança. Com relação à pandemia, não vejo muita relação desse assunto com o Plano Diretor Urbano e organização urbana de construção. Esse assunto impacta no modo de vida das pessoas, mas não na organização urbana.
Quais seriam as pautas de destaque no PDU para termos cidades muito melhores de se viver? Como o Sinduscon-ES enxerga isso?
Leandro Lorenzon: Nas pautas do Sinduscon, sempre estamos defendendo a questão do adensamento urbano e melhoria do transporte urbano. A intenção é termos sempre um mix de residência e comércio para que as pessoas trabalhem o mais próximo possível da moradia e dispensem o transporte individual. A intenção é que as pessoas possam utilizar um transporte alternativo, como bicicleta ou caminhada e, quando não, um transporte coletivo de qualidade. A questão da pandemia puxou o debate para a construção de casas maiores e em locais mais afastados dos centros urbanos, com perfil menos verticalizado. Isso já é amplamente permitido e é o que a lei sempre permitiu: construir casas afastadas. O que a gente defende é justamente que se permita, cada vez mais, a verticalização, que é o modelo mais sustentável de moradia, com maior ganho econômico para a sociedade como um todo.
Ademi-ES
A maneira como os construtores precisam fazer seus produtos está diretamente impactada pelas normativas do PDM. Muitas vezes é difícil entregar empreendimentos com melhores espaços por conta dos critérios que são levados em consideração. A Ademi-ES pensa em levantar esse assunto para que os produtos a serem ofertados para os clientes, no pós-Covid, sejam melhorados?
Sandro Carlesso: O PDU e o PDM das cidades são revisados a cada 10 anos, sendo que pode haver mudanças durante esse período. É um processo que tem que ir para a Câmara de Vereadores, passar por audiência pública, enfim, há todo um processo burocrático e formal a ser cumprido. Acho que ainda é cedo para fazermos qualquer alteração referente a espaços maiores dentro do Plano Diretor porque ainda não tivemos uma maturação desses clientes com relação a espaços maiores. Acho que o mercado tem que ficar de olho nas mudanças e na possibilidade de termos empreendimentos com espaços internos maiores nos apartamentos, por exemplo. No entanto, acho que ainda é cedo para fazermos qualquer alteração na lei referente a isso, pois é um processo complicado. O mercado tem que caminhar do jeito que o cliente demanda pelos produtos e cada empresa vai fazer do seu jeito, dentro do Plano Diretor.
O espaço privativo já é considerado o grande protagonista das pessoas que procuram o mercado imobiliário. Como as empresas pensam em redesenhar os projetos para produtos que façam mais sentido no panorama pós-Covid?
Sandro Carlesso: As empresas devem buscar, nos novos projetos, espaços mais alternativos ou que atendam várias funções como o home office ou mesmo a aula virtual. Acredito que vai depender muito do padrão do empreendimento. Muitas pessoas, por exemplo, já estão optando por comprar terrenos e construir casas. Talvez seja necessária a construção de algumas casas verticais para atender demandas de bairros específicos, principalmente no alto padrão. Isso ainda é uma adaptação, pois precisa amadurecer.
Sindimóveis-ES
O PDM parece ter, no contexto pós-Covid, um papel social. Os próximos empreendimentos deverão reconsiderar a maneira como serão construídos para que as pessoas, independente da classe social, tenham um bom espaço para viver. Como associar o interesse privado ao bem comum social através dos planos diretores municipal e urbano?
Ary Bastos: O PDM garante a legislação básica para se construir, só que os planos diretores vão mais além e o código de obras também, pois permitem definir a quantidade de apartamentos, a quantidade de quartos, o tamanho dos quartos, etc. Existe todo um trabalho que tem que ser feito daqui pra frente, pois a forma de comprar, alugar e de fazer negócios com imóveis, como também a forma de construir, mudou. É necessário que os planos diretores se adequem a essa modelagem do “novo normal”. Acredito que, de fato, sejam necessárias alterações e discussões dos planos diretores das cidades e dos códigos de obra.
Essa pauta é uma pauta urgente ou não? Quanto tempo você estima para que o poder público mexa em um assunto tão importante como esse?
Ary Bastos: A adequação tem que ser urgente. Estamos nas eleições municipais e esse assunto é um importante debate. Os planos diretores municipais e os planos diretores urbanos se diferem porque o PDM tem área rural e o PDU não tem área rural, no caso de Vitória, por exemplo. Esse assunto precisa estar no plano de governo dos próximos prefeitos porque os futuros empreendimentos já precisam estar adequados à nova modalidade. Vou citar mudanças que já estão acontecendo em São Paulo e em outras praças, onde já estão ocorrendo adequações para home office e prédios com coworking, prezando pelos espaços coletivos, mas com distanciamento e privacidade. A questão do delivery passa a ter uma importância para se criar uma área para descontaminação dos produtos que chegam às residências. Estou citando só algumas mudanças, pois há outras tantas que estão sendo projetadas pelos arquitetos, com orientação de alguns corretores e algumas construtoras. É urgente que os municípios se adequem e tragam essa discussão à tona para que possamos contemplar tais mudanças nos próximos projetos. Essas mudanças vieram para ficar.
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Vamos juntos!
Thiago Abreu