Avaliação de imóveis é um assunto que dá muito pano para a manga. Afinal, ela é a base da cadeia comercial, ponto de partida de todo o fluxo e processo até a venda, portanto, é questão fundamental do mercado imobiliário. Para jogar luz à questão, o blog ouviu o Broker Owner da RE/MAX Häuser, Renato Avelar, um dos principais profissionais em atividade no mercado.

 

Para Renato, a primeira confusão está justamente na falta de percepção que alguns têm quanto à importância da avaliação, menosprezando uma análise criteriosa e imaginando se tratar de uma mera formalidade, que se encaixa em um padrão já definido. “Parece uma tarefa simples, né? Basta ouvir quanto o vizinho vendeu, ou ver o valor do metro quadrado no bairro , e então formar o preço, certo? Errado”, provoca Avelar.

 

Ele chama a atenção para a gama de variáveis que podem valorizar ou desvalorizar um imóvel. Vamos ao resumo do nosso especialista:

 

“A avaliação de um imóvel para venda ou locação é uma tarefa muito mais complexa do que se pode imaginar . Para os corretores de imóveis, ela se revela o verdadeiro tendão de Aquiles do mercado, pois em muitos casos os critérios utilizados para avaliação de imóveis usados por profissionais despreparados, ou proprietários bem intencionados, são completamente distorcidos, o que gera uma falsa expectativa e a venda não se converte. Muitas vezes, estas avaliações são feitas sem uma base factual de análise, sem parâmetros técnicos, o que cria a um abismo entre o imóvel que está à venda por um valor distorcido (e não vai ser vendido) e o imóvel bem avaliado (que irá vender), o que, consequentemente, irá gerar uma operação de compra e venda equilibrada”, analisa.

 

ACHÔMETRO

“O método de avaliação passa longe do ‘achômetro’ ou de informações sem base em fatos e documentos, e em hipóteses ou informações incompletas”, ressalta Avelar. Como exemplo, ele cita várias passagens que já presenciou nos mais de 30 anos de mercado: “meu vizinho rejeitou tantos mil reais no apto; o metro quadrado é X mil reais, de acordo com a tabela que vi num jornal… e aí o cliente acredita que basta multiplicarmos o valor pelo metro quadrado que a equação se resolve”, diz. Outros, menos preparados e mais desejosos de que o valor seja o que já determinaram em seu inconsciente, se saem com “me falaram que é tanto”.

 

TEMPO PERDIDO

Renato Avelar também diz que em alguns casos os próprios corretores estão despreparados para lidar com a questão, por não possuírem critérios especializados nem base comparativa e factual, e geram uma avaliação distorcida, criando uma expectativa irreal que ao final vai somente postergar a venda, gerando perda de tempo, e também de dinheiro, já que a pesquisa de mercado é algo inerente e ninguém vai investir em um bem de alto valor sem antes ter noção da realidade do mercado. “O corretor que gera uma avaliação distorcida, é como se chegasse a um determinado valor utilizando um poder extrassensorial, ou uma bola de cristal”, brinca Renato.

 

Outro erro comum que ele aponta é quando as pessoas dizem não ter pressa para vender e mantém a pedida no preço que desejam (que, no caso, invariavelmente é um valor acima da avaliação de mercado feita por um bom profissional). “Vale ressaltar que vivemos na era da informação, e aquela máxima que dizia que todo dia sai um desavisado de casa , e que este desavisado irá adquirir um produto acima do preço sem pesquisar antes, esta máxima é coisa do passado, este imóvel ficará anos à venda, até que um dia ele seja vendido pelo verdadeiro preço, avaliado dois, três anos atrás, e ainda sem correção monetária”, crava Renato.

 

DICAS

A sugestão do especialista para quem quer vender, ou mesmo alugar, seu imóvel é simples. “Eu o convido para conhecer as ofertas no mercado in loco, para mudarmos do lado do balcão, ou seja , para que o dono do imóvel se coloque no lugar de quem está à procura. Desta forma, eu o convido a percorrer o caminho inverso, e fazer como São Tomé, ver para crer, pois contra fatos não existem argumentos, e desta forma a pessoa terá certeza do que um pretendente estará disposto a pagar pelo seu imóvel , seja ele pra alugar ou comprar, quando vir as opções que o mercado oferece e comparar com o seu”.

 

VARIÁVEIS

“A localização, área privativa, planta… não é só o tamanho que conta, a qualidade do projeto também é importantíssima. O andar em que está localizado, se tem varanda, quantos banheiros, quantas suítes, dependência de empregada, banheiro de empregada, duplex ou linear (em caso de casas e coberturas), número de vagas de garagem, posicionamento das vagas, acabamento tecnologia de construção, tipos de pisos e revestimentos, fachada, vista, armários e benfeitorias, posição solar, posição da unidade dentro do prédio ou rua, se tem ventilação cruzada, número de elevadores, área de lazer, valor do condomínio, valores de IPTU, estado de conservação do imóvel, idade real versus idade aparente, vizinhança, área de manobra nas garagens, vaga para visitantes, vagas na rua (se existem, se há facilidade para estacionar), documentação do imóvel, se é em terreno alodial, foreiro ou ocupação, e se está registrado no RGI, proximidade de comércio, escolas , praças ou áreas de lazer público, serviço de transportes, etc”, lista Renato.

 

Em caso de imóveis novos também é levado em consideração este sem número de itens, não somente o valor do metro quadrado como erroneamente muitos imaginam. Todavia, em um prédio novo a variação de preços das unidades tende a se achatar ao longo do uso. A avaliação de imóveis é um serviço que deve ser feito sempre por um corretor de imóveis, e dele, o proprietário dever cobrar o laudo de avaliação citando os critérios e métodos utilizados .

 

ABNT

Em resumo, o valor de um imóvel deve ser construído com bases factuais, pois não existe nenhum imóvel igual ao outro. Nem mesmo em um único prédio existem apartamentos iguais. A partida do processo de avaliação se dá com a coleta de informações verídicas. Sendo o método mais eficaz e reconhecido pela ABNT; o método comparativo.

 

Para tal, o profissional deverá deter completo conhecimento do mercado e de seu histórico de vendas e locações, levar em consideração não só os aspectos técnicos do imóvel, mas também outros, com pesos e medidas diferentes e que influenciarão imediatamente os valores de avaliação.

 

Na RE/MAX, para exemplificar a complexidade , a responsabilidade e o profissionalismo que uma avaliação determina, existe uma junta de avaliação para formar e discutir os preços de imóveis, “tal como os critérios de avaliação utilizados, esta comissão é formada por vários Brokers,  todos com larga experiência no mercado, onde discutem todos os aspectos intrínsecos a cada imóvel. Os imóveis com valores distorcidos são identificados pela nossa auditoria de controle de qualidade e retirados do nosso site, que é hoje a maior referência de preços do mercado, graças à qualidade das avaliações e à fidelidade das informações dos imóveis à venda em todas as nossa agências”, diz Renato Avelar.