Confira análise sobre impacto da Reforma Tributária no setor imobiliário
Foto: Zeca Ribeiro (Câmara dos Deputados).
A reforma tributária finalmente foi aprovada pela Câmara dos Deputados após meses de negociações. Será a maior mudança na área desde a ditadura militar (1964-1985). Para falar um pouco sobre as mudanças e os impactos que elas trarão ao mercado imobiliário, o blog publica nesta quarta-feira (20/12) a análise do advogado especializado em Direito Tributário, Eduardo Natal.
Eduardo Natal é sócio do escritório Natal & Manssur, mestre em Direito Tributário pela PUC/SP, conselheiro da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (ABAT), membro da Academia Brasileira de Direito Tributário (ABDT).
RESUMO DA REFORMA
A principal mudança implementada pela Reforma Tributária será a unificação de cinco impostos atualmente cobrados pela União, Estados e Municípios, que serão substituídos pelo CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), administrada pela União, que substituirá o IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados), PIS (Programa de Integração Social) e Cofins (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social); IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), com gestão compartilhada entre estados e municípios, que entrará no lugar do ICMS.
E o setor imobiliário será um dos que terá mudanças. O governo citou a possibilidade de que a venda do imóvel da construtora para o consumidor possa ter tributação reduzida, e a transação entre pessoas físicas, seria isenta. “O que se tem hoje nesse tipo de transação é a incidência do imposto de renda sobre o ganho de capital – que não faz parte da reforma da PEC 45. Importante destacar que qualquer tentativa de tributação pelo IBS ou pela CBS em transação entre pessoas físicas seria ilegal/inconstitucional, pois esses negócios não configuram operação mercantil”, explica Natal.
O advogado Eduardo Natal, especialista da Academia Brasileira de Direito Tributário. Foto divulgação.
NOVAS REGRAS
Quando se fala da venda de imóveis, o especialista lembra de alguns exemplos que já existem hoje e pode haver ter algo similar, como o Regime Especial Tributário (RET), que trabalha atualmente com alíquotas reduzidas – 1% Programa Minha Casa Minha Vida, 4% para as demais hipóteses sujeitas ao Patrimônio de Afetação. “Provavelmente as novas alíquotas, ainda que não venham atingir o topo da alíquota da CBS e do IBS – em torno de 25% -, deverão ser neutralizadas pela técnica de valor agregado, restando o peso final da tributação ser arcado pelo consumidor”, acredita o tributarista.
Natal destaca que o setor da construção civil possui regime financeiro bastante peculiar, que demanda um custo inicial muito elevado na fase de aprovação do projeto e de início da construção, sendo que as receitas das vendas são descasadas com os custos incorridos, pois começam a ser auferidas apenas após o lançamento do empreendimento e perduram enquanto as unidades estiverem à venda.
RISCO
Um dos temores de especialistas, que não é descartado por Natal, é que o setor possa ter tributação cumulativa com as leis complementares, ainda a serem discutidas pelos congressistas. “O objetivo da reforma é eliminar a cumulatividade. Mas quando se trata de Brasil, não se pode descartar desvios de rota, haja vista a inclusão da tributação cumulativa por meio de contribuições estaduais sobre produtos primários e semielaborados”, analisa.
