A advogada Raquel Queiroz, especializada em Direito Imobiliário, com experiência em contratos de locação de imóveis (aluguel), estará em Vitória nesta quarta-feira (17/04) para o lançamento do livro de sua autoria, “Guia Prático das Locações Imobiliárias”. A tarde de autógrafos acontecerá na Casa OAB-ES, das 16h às 20h, em Vitória.

 

A obra é um manual completo que oferece uma visão detalhada de todos os aspectos envolvidos na locação de um imóvel, proporcionando, segundo a autora, “uma consulta indispensável para profissionais do mercado imobiliário no dia a dia”. Dividido em dez capítulos, o guia explora desde os conceitos básicos até as questões mais complexas relacionadas à locação de imóveis urbanos.

 

Aproveitando a ocasião, o blog ouviu Raquel Queiroz por telefone. Segue abaixo a entrevista.

 

Pergunta: Você diz que a locação imobiliária parece ser algo simples, mas na verdade é uma área ainda pouco conhecida, e que corretores e imobiliárias, mesmo com anos de mercado, ainda não oferecem um serviço de qualidade no que diz respeito especificamente ao aluguel de imóveis. Por que isso ocorre?

 

Resposta: A minha percepção é que geralmente o trabalho com locações é feito sem o devido preparo, e que o avanço e profissionalização ocorridos no segmento de vendas imobiliárias não alcançou a locação. O retrato das imobiliárias é de empresas de pequenas carteiras, e é raro ver uma pessoa que se estabelece no mercado tendo planejado uma carreira. Sempre há exceções, é claro. No Espírito Santo, cito a Betha Espaço e a Aliança Mais Imóveis, que sei que têm um trabalho de excelência nesse segmento. Mas não é a realidade da maioria, infelizmente. As pequenas imobiliárias, em geral, não possuem um fluxo de processos. Ouso dizer que mais de 90% das imobiliárias no Brasil  hoje não possuem um processo de gestão adequado para a locação de imóveis. Os motivos são vários, desde o foco mais voltado às vendas, até a falta de percepção da complexidade que envolve todo o arcabouço legal do contrato de locação. Os processos são estabelecidos na ótica da própria imobiliária.

 

 

Geralmente, elas implantam um fluxo compartimentado, o setor comercial cuida da captação e do atendimento, o de contratos celebra o contrato, o setor de cobranças se encarrega de acompanhar os pagamentos, há um setor de manutenção, para a questão predial, necessidade de algum reparo, e por fim o setor de finalização, para quando o contrato acaba. Mas, sem uma visão de que todo esse processo está interligado, fazendo tudo compartimentado, com a falsa ideia de que os eventuais problemas serão resolvidos na hora de finalizar o contrato, o que se tem é o acúmulo de situações e o desconhecimento do que a legislação prevê, e muitas vezes o problema acaba na via judicial, frustrando as expectativas do locador e também do locatário.

 

Pergunta: Pode dar um exemplo de como o desconhecimento da legislação pode causar um problema?

 

Resposta: Existem vários. Por exemplo, a lei busca proteger o direito à moradia. Assim, o legislador quis incentivar contratos mais longos. A locação residencial pode ser de dois tipos: prazo inferior a 30 meses e prazo igual ou superior a 30 meses. Quase ninguém sabe, mas para o locador é bem mais interessante fazer o segundo tipo, embora seja mais longo.

 

Pergunta: Por quê?

 

Resposta: Porque, ao fazer um contrato inferior a 30 meses, ele deve saber que, após esse prazo, o contrato se torna automaticamente uma vigência indeterminada, de modo que o locador só poderá pedir o imóvel de volta após cinco anos. Ele só poderá retomar antes desse prazo se for para uso próprio, ou justo motivo, como por exemplo utilizar o imóvel para ampliar uma área de sua propriedade (em mais de 25%) e que seja no mesmo local, e com um projeto de engenharia aprovado. Para deixar claro. Na hipótese de você alugar um apartamento por seis meses, porque talvez depois você queira vendê-lo, e se o locador ultrapassar o sexto mês, a partir do sétimo mês, na primeira renovação contratual, você só poderá tirá-lo de lá cinco anos depois! É o que diz a Lei do Inquilinato. Mas, como disse, quase ninguém observa esse detalhe na hora de fechar um contrato de locação. De modo que há um longo caminho para qualificar corretores e corretoras de imóveis Brasil afora para esta e muitas outras questões legais, que, se observadas corretamente, evitarão um monte de dor de cabeça.

 

 

Pergunta: Pode dar outro exemplo?

 

Resposta: Outra coisa que poucos sabem é que, quando o locatário entra no imóvel que tem um problema estrutural isso não significa que ele pode rescindir o contrato sem o pagamento da multa. Ele tem por direito a correção do problema, que é de obrigação do locador, mas não pode simplesmente se deparar com o problema e decidir que não vai mais morar ali. Por exemplo, uma falha no encanamento que faz com que o cheiro do esgoto retorne para dentro do imóvel, recentemente tive um caso desses. O encanamento dava cheiro de esgoto. A locatária queria rescindir a locação. A lei diz que o locador é obrigado a entregar o imóvel num padrão para servir ao uso. Esse padrão de habitabilidade fala que não pode ter infiltração, goteiras, instalações elétricas seguras, e que garanta dignidade da pessoa humana. Nesse caso, a dignidade reside no fato de que ninguém pode morar num local que cheira mal. Bom, o fato é que o locador teve que fazer o conserto da tubulação. Mas o simples fato de haver o problema não garante o rompimento do contrato.

 

Pergunta: Em que momento esse direito pode ser exercido?

 

Resposta: A inércia perante o problema é que pode levar à violação e ao direito de romper o contrato. Nesse caso que citei, se o proprietário do imóvel enrolasse a locatária, ficasse postergando o conserto, após a comunicação à imobiliária e ao acordo verbal entre as partes (locador – imobiliária – locatária), aí se configuraria a inércia, ou seja, ele deixou de cumprir a obrigação, e ela poderia então romper o contrato. Após a comunicação, estabelecidos os prazos para a resolução, em não havendo cumprimento, o direito do locatário se faz presente.

 

Se você quiser conferir essas e muitas outras dicas valiosas para evitar problemas na hora de colocar seu imóvel para alugar, ou se você for locar uma casa, apartamento, escritório ou galpão, vale a pena conferir o lançamento do “Guia Prático das Locações Imobiliárias”.

 

Serviço:

Dia: 17 de abril

Horário: 16h às 20h

Local: Casa OAB-ES – Rua Aleixo Neto, nº 65, Santa Lúcia, em Vitória/ES