O planejamento, mola mestra do sucesso em qualquer empreendimento na vida, é também fator fundamental para evitar aborrecimentos futuros no mercado imobiliário. Em resumo, planejamento patrimonial implica em um conjunto de medidas para organizar todas as questões relativas aos bens, assim como ao desejo do indivíduo com relação à transferência desses bens. Planejamento sucessório também exige essa organização documental dos ativos, a fim de definir questões societárias no mundo empresarial.

 

Para explicar mais sobre o assunto, no que diz respeito à transferência de bens imóveis para compor capital societário, e as regras de incidência do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), o blog ouviu a especialista em Direito Tributário Mayara Nascimento de Freitas, advogada do escritório Oliveira Cardoso, Carvalho de Brito, Libardi Comarela, Zavarize e Antunes Coelho Advogados. Vamos às considerações dela:

 

“Quando se fala sobre planejamento sucessório e tributário, a transferência dos bens imóveis é uma prática comum para compor o capital social de uma sociedade. Por isso, a incidência do ITBI é um fato a ser levado em consideração, assim como a análise prévia em relação aos custos.

 

“O ITBI, imposto de competência municipal, é regulado pelo artigo 156 da Constituição e artigo 37 do CTN (Código Tributário Nacional), abrangendo a ‘transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição’.

 

“Pela legislação, o afastamento da incidência apenas poderá ser aplicado em razão de integralizações justificadas por atos de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica, em que a atividade principal se refira à compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis, o que deve representar mais de 50% da receita operacional pelo período de dois anos anteriores à transmissão do bem, assim como em seus três anos posteriores.

 

“Quando a imunidade não se aplica, surge a discussão a respeito da base de cálculo do ITBI, sendo diversas as previsões sobre o tema em que, recentemente, os Tribunais Superiores realizaram julgamentos sobre a matéria.

 

“Por parte do Superior Tribunal de Justiça (STJ), através do REsp n. 1.937.821 (Tema 1.113), foram estabelecidas as seguintes teses: ‘a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.’

 

“A tese acima foi proferida no âmbito de recursos repetitivos, mas, ainda está pendente de análises recursais apresentadas pelo município de São Paulo. Todavia, pela tese fixada, o Município sempre deverá apresentar, na esfera administrativa, as razões fundamentadas que motivarem eventual alteração do valor da operação indicado pelo contribuinte.

 

“Ato contínuo, no âmbito do RE n. 796.376 julgado pelo Supremo Tribunal Federal (STF), a tese de repercussão geral estabeleceu que ‘a imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.’

 

“Com isso, atualmente, o contribuinte que optar por um planejamento patrimonial, deverá se atentar às recentes decisões dos Tribunais Superiores, para que se resguarde, inclusive, de qualquer abusividade eventualmente praticada pelo Município.”