Que o investimento em bens imóveis é uma ótima ideia ninguém tem dúvida. Muita gente tem o desejo de fazer isso com parte de seu patrimônio. A questão é que adquirir uma casa, lote, escritório ou apartamento exige ter dinheiro, ou contrair uma dívida por meio de um financiamento imobiliário.

 

Mas existe uma maneira de investir em imóvel mesmo sem ter tanto dinheiro e, ainda, sem as obrigações inerentes para quem se torna dono de uma propriedade. Hoje, o blog vai falar sobre duas modalidades de financiamento que permitem investir no mercado imobiliário e lucrar com ele, sem necessariamente ser proprietário de um imóvel.

 

LCI E CRI

Tratam-se da Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Para explicar as vantagens, desvantagens e a melhor maneira de utilizar essas ferramentas do mundo financeiro, ouvimos Marcel Lima, do Comitê de Finanças do Ibef/ES.

 

Marcel explica que, para financiar suas operações, o setor imobiliário frequentemente recorre ao mercado financeiro por meio da emissão de dívida (com títulos lastreados em imóveis) ou pela distribuição de cotas dos empreendimentos (com fundos de investimento imobiliário). “Entre os títulos de dívida, temos o LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e o CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que são isentos de imposto de renda e cuja principal diferença está na sua emissão. O LCI é emitido por bancos como forma de captar recursos para o financiamento imobiliário e está coberto pelo chamado Fundo Garantidor de Crédito (instituição sem fins lucrativos criada pelos bancos para cobrir eventuais inadimplências no pagamento do capital inicial mais juros de investimentos como CDB – Certificado de Depósito Bancário, LCI e outros).

 

 

“Cabe frisar que o FGC não é um seguro. Trata-se de um fundo criado com o compromisso de cobrir eventuais calotes caso tenha montante disponível. Segundo o último Relatório Semestral do FGC, o fundo possui montante financeiro equivalente a 2,26% do total de depósitos elegíveis (investimentos cobertos dentro de condições específicas, como limite de R$ 250.000 por instituição e por CPF)”, explica o especialista.

 

Já os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), funcionam como fonte de captação financeira para viabilizar a compra de dívidas imobiliárias por securitizadoras. “Na prática, essas empresas compram dívidas, antecipam os recebíveis ao cliente e passam a receber os juros”, completa.

 

MAIOR RENTABILIDADE, MAIOR RISCO

No geral, de acordo com Marcel, “em operações de crédito (renda fixa), os investidores conseguem maior rentabilidade quanto maior for o risco de calote e menor for a liquidez do ativo (menor rapidez na conversão do investimento em dinheiro). Nesse caso, o CRI tende a rentabilizar mais que o LCI, pois não tem cobertura do FGC e costuma ter prazos mais longos (menor liquidez).

 

“Além de oscilar bastante em função do prazo e do emissor, a rentabilidade desses produtos também é função direta da taxa SELIC, que hoje está em 11,75% e deve fechar o ano na casa dos 9%, segundo o Relatório Focus do Banco Central. No mercado hoje é possível encontrar LCI e CRI com vencimento para 2028 com rentabilidade líquida na casa dos 9,75% e 11,7% ao ano respectivamente”, diz o representante do Ibef/ES.

 

FUNDOS

Além dos títulos de renda fixa lastreados no mercado imobiliário, os investidores também podem recorrer aos fundos de investimento imobiliário. “No geral, esses fundos possuem imóveis físicos e distribuem, obrigatoriamente, um mínimo de 95% da receita gerada aos cotistas. Os investidores que compram cotas desses fundos participam dos riscos dos empreendimentos e recebem, líquidos de imposto de renda, dividendos provenientes dos aluguéis”, afirma Marcel Lima.

 

Mas, diferentemente de investimentos diretos no mercado imobiliário, a compra das cotas “exige um montante mínimo financeiro, relativamente baixo, e proporciona grande diversificação e liquidez. Na prática, muitos fundos distribuem cotas a cerca de R$ 100, possuem vários imóveis em carteira e são negociados na bolsa de valores com liquidação de dois dias úteis após a venda das cotas pelo investidor”.

 

Agora que você conhece melhor o que são e como funcionam o LCI e o CRI, é fazer as contas e buscar a melhor maneira de investir.