Nos Estados Unidos, na década de 1970, o mercado imobiliário era bem diferente do que é hoje. O modelo exemplar que os norte americanos possuem não passava nem perto disso. “Era uma esculhambação”, resume de forma bem humorada o broker da RE/MAX Haüser, Renato Avelar, corretor com mais de 30 anos de experiência no mercado imobiliário do Espírito Santo.

 

Isso mudou a partir da implantação do  modelo MLS (Multiple Listing Service), que se baseia no tripé contrato de gestão, precificação e parceria, eliminando os três principais gargalos existentes no negócio, segundo Renato. “Eu fiz uma pesquisa sobre todos os modelos vigentes, de corretor autônomo, corretor associado, imobiliária grande, pequena, rede, franquia, etc. Batizei esse projeto de pesquisa de Uber House, e constatei que em todos esses modelos de negócios existem três problemas que são os verdadeiros tendões de Aquiles do mercado imobiliário, que são a precificação sem base técnica, a multiplicidade de anúncios e a falta de ambiente de cooperação”, afirma.

 

Debruçado sobre como resolver essas questões e fazer com que o mercado imobiliário capixaba pudesse ser mais assertivo, mais profissional, uma vez que o Brasil passa por uma mudança significativa, com a chegada de cabeças pensantes com novas ideias que estão modificando profundamente a maneira de fazer o negócio acontecer, como Gustavo Zagotto, Guilherme Machado, Ricardo Martins e Camilo Rocha, Avelar buscou a parceria de André Rodrigues, da Pixerama, e Eduardo Fontes, da Ademi/ES, para implantar o Unilist, que segue o modelo de lista única, com a concepção que é base do mercado imobiliário dos EUA atualmente. “A gente encontra aqui no ES um ambiente perfeito para a implantação desse novo modelo”, acredita Renato Avelar.

 

O QUE É

Mas o que é, de fato, esse modelo Unilist. Segundo ele, é uma forma diferente de lidar com o fluxo de trabalho, com ações que vão direcionar o processo para uma gestão exclusiva, uma precificação realista e um ambiente de parceria.

Gestão exclusiva, que é diferente de exclusividade. Exclusividade é quando o corretor consegue um contrato com o proprietário, e ele toma para si aquilo, como se fosse uma joia preciosa que somente ele possa ter. Sem abertura para nenhum tipo de parceria, segundo Renato, “isso na verdade se trata de um sequestro do imóvel, que fica preso a uma situação em que apenas um indivíduo está efetivamente trabalhando para que a venda seja feita, dificultando em muito a eficiência, e aumentando demais o prazo para a venda”, diz.

 

Sem contar que, em alguns casos, o preço acaba superestimado porque o interesse do corretor é ganhar muito dinheiro com a venda, num ambiente nem sempre muito profissional. “Não existe um advogado trabalhando sem um contrato, não existe um cliente trabalhando com dois corretores, a Unilist pode garantir que essa parceria reduza em muito o prazo médio para a venda”, garante. Segundo Renato, a OLX tem dados que mostram que em 483 dias se vende um imóvel no Brasil. “Com o modelo Unilist esse prazo médio é de 70 dias”, afirma.

 

Precificação. Elimina as especulações e distorções do valor de venda, quando a tabela é feita sem uma base técnica apropriada. “Os corretores mais especializados sabem que não é exequível, haja visto terem feito o curso de perito avaliador. Em Vitória, criamos o Clube de Precificação, através de nossas aulas, palestras, passamos a ter mais assertividade. A partir do momento que exista um contrato com uma tabela com critérios definidos, a venda sai”, diz o especialista.

 

Segundo Renato, um imóvel só não vende por dois motivos: preço e visibilidade. “Não existe imóvel ruim, o que existe é imóvel fora de preço, ou que não está anunciado corretamente. Esse problema existe em qualquer lugar do mundo. Você pode ter um apartamento de frente para o mar em Vitória que não é um bom negócio porque o preço está acima do valor de mercado, e pode ter um imóvel há 4 quadras do mar, fundos, sol da tarde, mas que é um bom negócio porque o preço é compatível e você não vai pagar mais por ele”.

 

AVALIAÇÃO CORRETA

A precificação do imóvel vai ser definida a partir de uma série de variáveis. Da localização, área privativa, planta… não é só o tamanho que conta, a qualidade do projeto também é importantíssima. O andar em que está localizado, se tem varanda, quantos banheiros, quantas suítes, dependência de empregada, banheiro de empregada, duplex ou linear (em caso de casas e coberturas), número de vagas de garagem, posicionamento das vagas, acabamento tecnologia de construção, tipos de pisos e revestimentos, fachada, vista, armários e benfeitorias, posição solar, posição da unidade dentro do prédio ou rua, se tem ventilação cruzada, número de elevadores, área de lazer, valor do condomínio, valores de IPTU, estado de conservação do imóvel, idade real versus idade aparente, vizinhança, área de manobra nas garagens, vaga para visitantes, vagas na rua (se existem, se há facilidade para estacionar), documentação do imóvel, se é em terreno alodial, foreiro ou ocupação, e se está registrado no RGI, proximidade de comércio, escolas , praças ou áreas de lazer público, serviço de transportes, etc.

 

Em caso de imóveis novos também é levado em consideração este sem número de itens, não somente o valor do metro quadrado como erroneamente muitos imaginam. Todavia, em um prédio novo a variação de preços das unidades tende a se achatar ao longo do uso. A avaliação de imóveis é um serviço que deve ser feito sempre por um corretor de imóveis, e dele, o proprietário dever cobrar o laudo de avaliação citando os critérios e métodos utilizados .

 

Contrato de gestão, precificação e parceria, esse é o tripé que vai mudar o cenário anterior. Se os critérios de venda estiverem bem definidos e amparados na legislação vigente, se o valor do imóvel foi definido dentro das normas da ABNT, seguindo rigidamente o que diz respeito à metragem, localização, as condições físicas/estruturais do imóvel, e todas as inúmeras questões definidas, e se houver uma parceria séria com profissionais de nível no mercado, fazendo uma divulgação abrangente, não há como errar.