Obra no apartamento: o que pode e o que não pode

Alex Pandini

 

Esta semana a atriz Fernanda Montenegro ajuizou ação na Justiça do Rio de Janeiro contra um vizinho do condomínio onde mora, o empresário Sandro Fernandes Chaim, reclamando de prejuízos causados uma obra realizada pelo vizinho, e que não teria sido autorizada pelo condomínio. Fernanda Montenegro mora em um conjunto em Ipanema, sul da cidade o Rio. As informações são da revista Veja, que diz ainda que, na ação, a atriz alegou ter havido inundações e vazamentos em sua moradia, e o problema teria começado quando o empresário fez mudanças na infraestrutura da cobertura, porém não teria terminado, abandonando o imóvel, que estaria ainda infestado de cupins. Montenegro pede que o vizinho finalize a reforma e pague indenização a ela por danos morais no valor de R$ 20 mil.

 

O caso mostra que até “gente fina, elegante e sincera” como a atriz global está sujeita a intempéries desse tipo. Mas, afinal, que tipo de obras podem ser proibidas em apartamentos? É lícito proibir obras em uma unidade individual?  Ainda que permitidas, quando há dever de indenizar por uma obra feita no apartamento? Cabe a convenção do condomínio estipular estas regras ou isso é previsto na legislação?

 

Bom, tantas perguntas exigem respostas de gente especializada no assunto. O blog foi buscar dois advogados que atuam no Direito Imobiliário para saber mais sobre os limites, direitos e deveres dos proprietários (ou locatários) de apartamentos ou casas dentro de condomínios residenciais. Confira as entrevistas!

 

Luiz Leal Neto, advogado, especialista em Direito Imobiliário, atua no escritório Motta Leal & Advogados Associados.

Pergunta: que tipo de obras podem ser proibidas em apartamentos? É lícito proibir obras em uma unidade individual?
Resposta: em condomínios, obras que comprometam a segurança da edificação ou que causem prejuízos a outros condôminos podem ser proibidas. Isso inclui alterações na estrutura da edificação, modificações que afetem a fachada ou que possam causar danos às unidades vizinhas. Embora o proprietário de uma unidade individual tenha autonomia sobre seu imóvel, essa autonomia é limitada pelas regras do condomínio e pela legislação. Exemplo claro desta legislação é publicação, pela ABNT, da norma 16.280, já que, a partir dela, o síndico do condomínio passou a ter que aprovar todas as obras, antes de sua execução por parte dos condôminos. Assim, os condôminos tem o dever de, antes de tais obras, fornecer ao síndico alguns documentos, tais como a ART do profissional responsável, a descrição das alterações planejadas na obra, uma estimativa de tempo para a realização da obra, uma planta com as modificações a serem feitas e similares.
Portanto, é possível fiscalizar as alterações a serem feitas pelos condôminos e é lícito proibir certas obras em uma unidade individual, desde que essa proibição esteja fundamentada em normas legais ou regulamentares do condomínio.

Pergunta: ainda que permitidas, quando há dever de indenizar por uma obra feita no apartamento?*
Resposta: mesmo que uma obra seja permitida, o condômino (proprietário) tem o dever de indenizar, se a sua unidade vier a causar danos a terceiros ou às áreas comuns do condomínio. Independentemente da realização de uma obra, o dever de indenização é sempre do proprietário, se de sua unidade autônoma é que surgiu a causa de algum prejuízo sofrido pelo condomínio ou por outro vizinho.
Tal responsabilidade inclui danos estruturais, infiltrações, danos estéticos à fachada, dentre outros. O dever de indenizar surge, portanto, quando há comprovação do dano e da relação de causalidade entre a unidade autônoma, em razão de uma obra, por exemplo, e o prejuízo causado.

Luiz Leal Neto, da Motta Leal & Advogados Associados. Foto: divulgação.

 

Pergunta: cabe a convenção do condomínio estipular estas regras ou isso é previsto na legislação?*
Resposta: a legislação, em especial o Código Civil, prevê regras gerais sobre o direito de propriedade e a convivência em condomínios. No entanto, a convenção do condomínio pode estipular regras mais específicas, desde que não contrariem a legislação vigente. Há ainda, possibilidade de alguns detalhes serem regulamentados por Regimento Interno, como a colocação de toldos, tapetes, certos tipos de acabamento e similares.
Portanto, tanto a legislação quanto a convenção do condomínio e o regimento interno têm papel fundamental na regulação das obras em unidades individuais. É importante que os condôminos estejam cientes e respeitem todas as normativas, sendo fundamental para a boa convivência entre condôminos o bom senso.

 

 

Sandro Rizzato, advogado, especialista em Direito Imobiliário, atua no escritório Pagotto, Rizzato e Lyra.

Pergunta: que tipo de obras podem ser proibidas em apartamentos? É lícito proibir obras em uma unidade individual?

Resposta: uma das obras mais comuns de proibição em condomínios verticais (prédios), são as que possam descaracterizar ou alterar a fachada do imóvel, tais como: alteração de varanda, instalação de aparelhos de ar fora do local correto, alteração de varandas diferenciando das demais do padrão do prédio. Quanto a proibição em unidade individual, ela é possível caso a obra individual possa gerar riscos para demais condôminos como alteração de paredes, principalmente em edifícios de parede estrutural, alteração de tubulações hidráulicas visto que possuem ligações comum, e ainda qualquer mudança interna que venha acarretar risco estrutural ou de incidência de peso não suportado pela laje do imóvel. Importante ressaltar que atualmente para realizar obra é obrigatório acompanhamento de profissional de arquitetura ou de engenharia com emissão de ART (anotação de responsabilidade técnica).

 

Pergunta: ainda que permitidas, quando há dever de indenizar por uma obra feita no apartamento?

Resposta: mesmo a obra sendo permitida e realizada dentro da legalidade com todas as autorizações, se eventualmente causar abalo, ou quaisquer outros danos ao vizinho, seja da parte superior, inferior ou lateral, o causador do dano é obrigado a indenizar. Ao realizar uma obra é possível a ocorrência de alagamentos, de infiltrações, danos em móveis e aparelhos eletrônicos ou mesmo danos que impossibilitem que o vizinho continue a residir do imóvel, sendo o dono da obra obrigado a indenizar todos os danos que causou. Existe um caso também do Rio de Janeiro onde o imóvel do jogador Romário chegou a ir a leilão por causa de uma dívida de R$ 5,5 milhões. A briga começou quando uma reforma na cobertura de Romário causou vazamentos nos dois apartamentos de baixo. Ele disse que a culpa não era dele e que era da empresa que estava fazendo obra no imóvel, mas foi condenado a indenizar os imóveis de baixo.

 

Pergunta: cabe a convenção do condomínio estipular estas regras ou isso é previsto na legislação?

Resposta: a responsabilidade Civil é prevista da legislação, mas o condomínio deve regulamentar as relações entre os condôminos, em especial tudo aquilo relativo as áreas comuns do edifício e ainda fachadas, mas não pode proibir eventual obra interna, que esteja devidamente autorizada pelos órgãos regulamentadores como a exemplo, CREA e Prefeitura Municipal. A convenção deve regimentar as relações internas do edifício e dos moradores, mas deve respeitar as particularidades e o direito de cada um. O direito da pessoa vai até o momento que desrespeitar o direito da outra.

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Alex Pandini

Alex Pandini é jornalista, tem 53 anos e mais de 3 décadas de experiência profissional em rádio, jornal, TV, assessoria de imprensa, publicidade e propaganda e marketing político. Além de repórter e apresentador na TV Vitória, é responsável pelo conteúdo da plataforma ConstróiES.