A reforma do Código Civil debatida no Congresso Nacional traz mudanças na legislação que rege as normas sociais de convivência em condomínios. Entre as propostas está a possibilidade de expulsão do chamado “condômino antissocial”, aquele morador que faz barulho em horários inadequados, destrói a propriedade comum, cria atrito frequentemente com outros moradores, possui animais de estimação que causam problemas na vizinhança, entre outros problemas.

 

Atualmente, o artigo 1.337 do Código Civil estabelece que, por deliberação de três quartos dos demais condôminos, o condômino antissocial pode ser multado em até cinco vezes o valor do condomínio. Se o comportamento não cessar, essa multa pode ser aumentada para até dez vezes o valor do condomínio. No entanto, a expulsão não está prevista diretamente no atual Código Civil e é muito difícil que se sobreponha ao direito à propriedade, ao menos atualmente. Uma chance disso acontecer hoje é com base no Enunciado 508-CJF da V Jornada de Direito Civil, que justifica a exclusão do condômino antissocial caso as multas se mostrem ineficazes. Mas, sem uma previsão legal clara e objetiva, trata-se de uma excepcionalidade.

 

Mas, se o texto do anteprojeto de reforma do Código Civil for aprovado, o artigo 1.337 vai estabelecer que o quórum necessário para determinar o pagamento de multas ao vizinho antissocial pode ser reduzido de três quartos para dois terços dos condôminos presentes na assembleia, e, o mais importante, em caso de ineficácia da multa, a assembleia condominial poderá deliberar pela exclusão do morador. Uma vez deliberada, a decisão deverá ser efetivada mediante decisão judicial, proibindo acesso ao apartamento e às dependências do condomínio, mesmo sendo o proprietário do imóvel.

 

Para debater essa questão, cujo viés naturalmente suscita polêmica, o blog passa a trazer a partir desta segunda-feira opiniões de especialistas do Espírito Santo. A primeira participação é de Vinícius Pessoa, advogado especialista em Direito Imobiliário. Vamos à entrevista!

 

 

1) Com o novo CC, qual morador poderá ser expulso e em que casos?

Hoje, o Código Civil disciplina acerca do condômino ou possuidor antissocial, no parágrafo único do artigo 1.337, que autoriza a aplicação de multa de até dez vezes o valor da cota condominial. Não há previsão no Código atual acerca de exclusão do morador antissocial. Judicialmente, alguns juízes passaram a conceder a exclusão. Entretanto, sem um respaldo legal, a situação fica sob o critério do juiz.

 

A proposta ao novo Código Civil pretende mudar essa questão, prevendo a possibilidade de exclusão do condômino (ou possuidor) antissocial, isto é, aquele que possui reiterado comportamento antissocial, capaz de gerar incompatibilidade de convivência com os demais moradores. O texto do projeto não deixa claro quais comportamentos especificamente são considerados antissociais, deixando um espaço para interpretação do caso concreto.

 

Para uma medida tão grave que é a exclusão do morador do convívio no condomínio, o seu comportamento deve gerar a total impossibilidade de convívio com os demais vizinhos, como xingamento aos demais moradores, baderna no apartamento ou nas áreas comuns, barulho excessivo, ato de fumar dentro da sua unidade, dentre outros. Além disso, esses comportamentos devem ser reiterados, não sendo cabível a exclusão apenas por conta de poucos atos antissociais.

 

2) A medida é excepcional? Esta decisão é tomada pelo síndico?

A medida de exclusão do condômino ou possuidor antissocial é excepcional, e somente pode ser aplicada após seguir um longo procedimento, estabelecido pela proposta do novo Código Civil.

Na primeira prática que viole as regras do condomínio, o morador deverá ser penalizado com multa, no valor previsto na convenção do condomínio. Caso a prática continue, o morador deverá ser penalizado novamente, no valor de até dez vezes do valor da cota condominial.

 

Em se mostrando ineficazes as sanções pecuniárias, deverá ser convocada assembleia para deliberar sobre a exclusão do condômino antissocial, que somente poderá ser aprovada com o quórum de 2/3 da integralidade dos condôminos.  Aprovada a medida, ela ainda precisará ser efetivada mediante decisão judicial, oportunidade em que o juiz fará uma análise da adequação, necessidade e proporcionalidade da medida. Se coerente a decisão dos moradores, o juiz determinará o cumprimento da desocupação do imóvel, utilizando força policial se necessário.

 

Portanto, o síndico tem um papel importante nesse procedimento, sendo responsável pela fiscalização do comportamento do morador e pela aplicação das multas. Entretanto, não é ele que decide, e sim a assembleia, formada por todos os moradores.

 

3) É possível reverter a medida?

Sim, o texto da proposta estabelece que, se cessar a causa que deu ensejo à exclusão do condômino antissocial, ele poderá ser readmitido, mediante aprovação em assembleia, pelo mesmo quórum de 2/3 da integralidade dos condôminos.