O Fundo de Investimento Imobiliário é, como o nome já diz, um fundo destinado a desenvolver um investimento em imóveis, planejado e organizado por um coletivo de pessoas, a fim de baratear os custos de um empreendimento. É constituído sob a forma de um condomínio fechado, sendo dividido em cotas, que representam parcelas ideais do seu patrimônio.

 

Os fundos de investimento imobiliário são regulados pela Lei 8.668, de 25 de junho de 1993, pela Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2009 (“Instrução CVM 472”) e pela Instrução CVM nº 516.

 

Além da Lei 8.668, o regime tributário aplicável aos fundos de investimento imobiliário está previsto também na Lei 9.779, de 19 de janeiro de 1999, Lei 11.033, de 21 de dezembro de 2004, Lei 11.196, de 21 de novembro de 2005, e na Lei 12.024, de 27 de agosto de 2009.

 

A Instrução CVM 472, que regulamenta os FIIs, dispõe que os recursos captados pelos FII podem ser aplicados na aquisição de uma série de ativos imobiliários, dentre os quais, direitos reais sobre imóveis (para fins de locação comercial, residencial ou industrial, por exemplo), as ações e debêntures de empresas do setor imobiliário, certificado de potencial adicional de construção (CEPAC), letras hipotecárias, letras de créditos imobiliários, cotas de outros fundos de investimentos imobiliários, dentre outros ativos.

 

COTAS

O investidor pode adquirir cotas de um FII através da subscrição e integralização de cotas no mercado primário, ou através da aquisição de cotas no mercado secundário. Nas operações realizadas no mercado primário, os recursos utilizados pelo investidor para integralização das cotas são diretamente direcionados ao patrimônio do FII. Já nas operações no mercado secundário, um investidor adquire de outro investidor uma cota já emitida pelo FII.

 

MODALIDADES

As modalidades de aplicação vão desde o desenvolvimento de empreendimentos até imóveis já prontos – edifícios comerciais, shopping centers e hospitais (Fundos de Tijolo), ou até mesmo em títulos de dívida imobiliários (Fundos de papel). O que se investe em obras é chamado de Fundos de Tijolo, enquanto a modalidade de títulos de dívida é denominada de Fundos de Papel.

 

Regra geral, a maioria dos FII é de investimentos em grandes imóveis. O objetivo é diversificar o inquilinato e minimizar o risco de fortes oscilações na distribuição de rendimentos. As cotas são negociadas diretamente nas bolsas de valores, então é possível fazer movimentações de compra e venda com flexibilidade, quando for mais conveniente para o investidor, sem a necessidade de esperar, como acontece em muitos investimentos, onde há um prazo para resgate dos valores.

 

VANTAGENS

Outro detalhe é que o procedimento é diferente de quando se compra um imóvel diretamente, o que livra o cliente das complicações burocráticas ao investir nos fundos imobiliários. E há também a vantagem fiscal, já que pessoas físicas têm isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos pelo fundo, sendo que essa distribuição pode ocorrer mensalmente.

 

A gestão de especialistas é outro atrativo. Os profissionais são especializados em extrair o maior valor do portfólio de imóveis ou títulos de dívida, por meio da procura constante de bons inquilinos, da compra e venda de ativos ou até do desenvolvimento de empreendimentos. O objetivo é conseguir retorno principalmente pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor.

 

COMO INVESTIR

Para investir em fundos imobiliários existem duas maneiras. A primeira delas é participar de uma oferta pública, chamada IPO (Inicial Public Offering, na sigla em inglês). Essa “oferta pública inicial” é o processo pelo qual um Fundo Imobiliário torna-se acessível ao público pela primeira vez, é a distribuição inicial de cotas na bolsa de valores, permitindo aos investidores adquirir partes do fundo. Isso é feito por empresas especializadas em operar na Bolsa. Portanto, para participar, é necessário ter uma conta em uma corretora de valores, como a XP ou a EQI, por exemplo. A segunda maneira de investir em fundos imobiliários é negociar diretamente as cotas em bolsa, o que também exige o conhecimento técnico especializado. Em resumo, procurar uma empresa de investimentos de sua confiança é fundamental.