O mercado financeiro tem abraçado, cada vez mais, o agronegócio. Nesse sentido, o FII BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11) é um novo fundo imobiliário que está realizando sua primeira emissão de cotas para investir em terras agrícolas.
A principal fonte de receitas virá do arrendamento dessas terras. A estimativa para a remuneração líquida anual para o investidor é de aproximadamente 9% em termos reais, sem considerar eventuais ganhos de capital, mas apenas o rendimento dos aluguéis. Além disso, o cap rate alvo, isto é, o rendimento sobre o capital investido que o fundo pretende atingir, é de 9,9% a 12,5%.
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A gestão do fundo é da BTG Pactual Asset Management, que possui uma equipe de 19 profissionais da área. O processo de investimento é bem estruturado, com avaliação periódica da carteira de ativos e profissionais com grande experiência no mercado à frente do fundo. O time também leva em conta práticas de Governança Ambiental, Social e Corporativa (ESG).
Não é a primeira vez que a gestora realiza a emissão de um fundo do setor de agronegócio, com captação de R$ 624 milhões por meio do BTG Agro Logística (BTAL) em janeiro de 2021.
A estratégia de investimento do BTRA11 será por meio da aquisição de terras agrícolas produtivas (rurais e urbanas) e degradadas (oportunisticamente), arrendando-as posteriormente via contratos atípicos de longo prazo corrigidos pela inflação.
O investimento em terras agrícolas produtivas será tanto em culturas tradicionais, a exemplo de milho e soja, como em culturas alternativas, como frutas, vegetais, nozes, etc. Este último tende a se beneficiar da tendência mundial de alimentação mais saudável e da utilização de produtos orgânicos, um mercado em expansão.
De acordo com pesquisa de mercado realizada pela Euromonitor, o Brasil já é o 4º colocado em consumo de alimentos saudáveis no ranking global. Ainda, projeção da BCC Research mostra que o mercado global de alimentos e bebidas orgânicas deve crescer 11,5% até 2024.
Por fim, pretendem investir oportunisticamente em terras degradadas com significativo desconto no preço de aquisição, tendo alto potencial de turnaround. Após tornar esses ativos produtivos, eles devem ser arrendados para um terceiro operador.
Inicialmente, há oito ativos-alvo para o portfólio, localizados em quatro estados diferentes. O prazo previsto para a alocação dos recursos é de dois a cinco meses após a liquidação da oferta. Para mitigar os riscos, haverá uma diversificação por emissor, perfil de ativo, geografia, cultura e estrutura financeira.
Ainda, em operações de Sale-&-Leaseback, ou seja, um contrato de venda e arrendamento por meio do qual o investidor realiza a compra de um ativo e o aluga de volta para seu vendedor, as aquisições do fundo serão feitas com um desconto mínimo de 30% em relação ao valor de mercado, de acordo com laudo de avaliador independente.
E, em caso de um arrendatário ficar inadimplente, ele deverá encerrar suas atividades na área e perderá o direito de recomprar a propriedade por um montante inferior ao valor de mercado, sendo uma oportunidade de ganho de capital para o fundo.
O crescimento da indústria de FIIs foi notável nos últimos anos, e agora aumenta a presença no agro, um setor de grande potencial, sendo um dos mais resilientes economia brasileira, tendo em vista que trata-se de uma demanda constante. Hoje, o agronegócio representa 47% do total exportado pelo país.
Além disso, enquanto a maioria dos setores estava em recessão, o PIB do setor agrícola avançou 24,3% em 2020 em relação a 2019, alcançando participação de 26,6% no PIB brasileiro, ante 20,5% em 2019. Já nos últimos 20 anos, a produção de grãos no país cresceu 210%, enquanto a produção mundial cresceu 60%. Em 2020, o Brasil foi o segundo maior exportador de grãos, com 122 milhões de toneladas, atrás apenas dos EUA, com 138 milhões de toneladas. Por fim, a expectativa é que a produção brasileira de grãos atinja 500 milhões de toneladas até 2050.
Além disso, os dados históricos mostram um bom desempenho. Nos últimos 24 anos, o setor cresceu em todos os anos, com exceção de três oportunidades.
Por fim, há um aumento crescente da demanda por terras, muito em função da necessidade cada vez maior de produção de alimentos com o crescimento populacional. Assim, o potencial de valorização agrícola já vem se manifestando, com crescimento de 10,70% no preço das terras nos últimos 12 meses até fevereiro de 2021, além de um histórico constante de valorização, como mostra o gráfico ao lado.
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