Nos últimos dias, o HGLG11 (FII Credit Suisse Logistica), fez muito barulho no mercado financeiro entre investidores. Isso porque um dos maiores e mais antigos fundos imobiliários de galpões logísticos do Brasil fez um processo de emissão de novas cotas em valor bilionário. Com isso e por outros fatores no cenário atual, as cotas estão descontadas, o que pode ser uma oportunidade visto que os fundamentos se mantêm.
Além disso, deve-se levar em consideração o histórico do fundo de geração de valor para os cotistas e múltiplos atualmente em patamares positivos.
Com a pandemia, já sabemos que a demanda pelo e-commerce aumentou, de forma a impulsionar também a demanda por galpões para armazenagem dos produtos. Para transportar estas mercadorias, portanto, o fluxo de veículos pesados no país é um bom indicativo, sinalizando a circulação de cargas nas estradas. E este já está em patamares anteriores à pandemia e próximo a máxima histórica, sinalizando bons ventos para o setor.
Além disso, os preços médios de aquisição de galpões logísticos prontos aumentarem em 44% nos últimos anos, principalmente em função da queda da taxa de juros, do surgimento de novos entrantes no mercado de fundos imobiliários logísticos e a resiliência que o setor demonstrou nos últimos quatro anos.
Ainda, os galpões em desenvolvimento são ainda mais promissores, apresentando uma Taxa Interna de Retorno (TIR) mais alta. O HGLG11 pretende aumentar a exposição neste segmento, além dos galpões prontos.
Com isso, a tendência se mostra de valorização do segmento, contribuindo para um ambiente favorável ao investimento em galpões logísticos como estratégia de diversificação de carteira.
Também chamado de CSHG Logística, o fundo é gerido pelo Credit Suisse Real Estate, gestora que possui extenso track record no mercado, tendo lançado seu primeiro fundo ainda em 1938.
O patrimônio total estimado do fundo é de R$ 2,7 bilhões, com valor de mercado de R$ 3,1 bilhões. Assim, o preço em relação ao valor patrimonial (P/VPA) é de aproximadamente 1,14, patamar que se mostra satisfatório no setor de galpões.
Além disso, algo que mostra a resiliência do setor e do fundo é que sua vacância vem caindo continuamente. Após iniciar 2017 em 22%, chegou a 13% no final do primeiro trimestre de 2021, ante 7,60% em fevereiro de 2021. Já o estoque de galpões e o preço de locação por m² nas regiões em que ele atua permaneceram praticamente no período.
Quanto à sua composição, a carteira é pulverizada, com 17 imóveis em cinco estados: MG, PE, RJ, SC e SP. Estes são mais concentrados em São Paulo, além de que a maior parte dos ativos do HGLG11 estão na região Sudeste.
Além disso, os imóveis têm reajustes de aluguel atrelado ao IPCA e IGP-M, índices que tem seguido uma trajetória de alta, o que pode ser positivo para os retornos do fundo. Além disso, em relação à tipologia dos contratos, 68,3% estão alocados em contratos típicos, ou contratos de locação padrão, enquanto os contratos de locação atípicos são responsáveis por 31,7% da carteira.
Os contratos atípicos, vale ressaltar, possuem condições diferenciadas que conferem mais segurança ao locador. Algumas dessas condições diferenciadas podem ser o prazo, multas e aviso prévio para desocupação. E eles se referem a operações como Built to Suit (construção sob medida), Sale and Leaseback (compra e locação concomitante), entre outras.
Por fim, a taxa de administração do fundo é de 0,6% a.a e o dividend yield entregue nos últimos 12 meses foi de 7,78%. No gráfico ao lado, é possível acompanhar a evolução da rentabilidade do fundo em relação a um dos títulos do Tesouro, a NTN-B para 2035, que é um título híbrido atrelado ao IPCA e acrescido de uma taxa fixa.
Informações básicas sobre a nova emissão
Com público-alvo destinado aos investidores em geral, o fundo vem ao mercado com uma oferta de ICVM 400. Inicialmente, pretende-se captar R$ 669 milhões, com a possibilidade de aumento da proposta em até 20% em caso de emissão de cotas adicionais, totalizando R$ 802 milhões.
Com o valor que deve entrar com os novos cotistas, há 9 ativos no pipeline, e em caso de sucesso em todas as aquisições, pode elevar o valor da cota em até 22% em um prazo de 4 anos. Além disso, há outras frentes por meio das quais é possível gerar ganhos reais no resultado distribuível do fundo, como redução da vacância, renegociações dos aluguéis vigentes e/ou venda de ativos já detidos pelo fundo.
https://www.apexnews.com.br/vale-a-pena-investir-em-hglg11/
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