Cidade de Nova York tem PIB similar ao do Brasil e metro quadrado mais caro do mundo

Os motivos para tamanha valorização imobiliária na Big Apple não são poucos: Nova York possui uma das maiores concentrações de riqueza do mundo. O PIB da cidade é maior que de boa parte dos países do mundo: US$ 1,5 trilhão (apenas Manhattan é responsável por US$ 600 bilhões dessa riqueza). O Brasil não está muito à frente, com PIB de US$ 1,8 tri em 2019. Impressionante.

De acordo com a consultoria Cushman & Wakefield, a Quinta Avenida em Nova York é o metro quadrado de aluguel mais caro do mundo.

Entretanto, nos últimos anos, grandes lojas de varejo de rua como Abercrombie, BestBuy, Toys R’ Us, Gap, JC Penney e Macys, praticamente sumiram do mapa físico. Algumas faliram, outras foram focar no digital.

Como resultado, fecharam parte de suas lojas até mesmo no principal centro comercial do mundo — a cidade de Manhattan. O fenômeno foi denominado de ‘retail apocalypse’, em português ‘o apocalipse do varejo’.

Isso naturalmente nos últimos anos pressionou o preço de aluguel nos principais pontos da cidade de Nova York, que tem o metro quadrado mais caro do mundo [e fez com que alguns imóveis por lá ficassem baratos — justificando investimentos na região, na minha visão].

De fato, as vendas por e-commerce no mundo devem continuar subindo forte nos próximos anos. O Statista aponta que o comércio online pode chegar a 22% do volume do varejo global até 2023, contra 10% em 2017.

Esse movimento tem ainda mais ênfase em países com maior infraestrutura e riqueza, como os EUA, e é diferente do que vemos no Brasil, onde o ecommerce ainda engatinha e o preço de aluguel pré-covid tinha tendência de alta.

Nesse sentido, alguns REITs (Real Estate Investment Trusts), fundos de investimento americanos similares aos Fundos Imobiliários negociados em bolsa no Brasil, sofreram uma desvalorização muito grande em meio à essa incerteza.

O exemplo que mais me chamou a atenção foi o Vornado, fundo que é o maior proprietário de lojas de rua e escritórios comerciais em regiões nobres da cidade de NY. Antes da crise, o fundo estava sendo negociado a US$ 68 e agora negocia a US$ 38– uma queda de 45%.

No mesmo sentido, os principais fundos de shoppings dos Estados Unidos, como o Simon Properties que detém grandes outlets como o Sawgrass Mills na Flórida ou o Brookfield que detém 122 shoppings nos Estados Unidos (e 1 no Brasil, o carioca Shopping Leblon) que apresentaram queda de mais de -50% em suas cotas.

Na medida em que o mercado precifica o e-commerce e o home office como tendências de destruição de valor imobiliário, os grandes proprietários se reinventam, em diferentes medidas, no sentido do omnichannel (vendas por múltiplos canais) e diversificação do mix de lojas com ofertas de entretenimento, por exemplo.

Por isso, acreditamos que existem oportunidades de investimento no mercado imobiliário americano (e no brasileiro também, como destacamos constantemente aqui).