Por Luiz Henrique Stanger | O time de mercado imobiliário da Apex Partners, que tem como head Marcelo Murad, desenvolveu uma ferramenta visual chamada Radar Imobiliário. O grande desafio é identificar, catalogar, organizar e acompanhar o grande volume de informações do mercado imobiliário. A ferramenta permite leitura ágil das condições do mercado e, assim como minha coluna aos domingos, tem como objetivo auxiliar o entendimento do cenário e a tomada de decisão de investidores e de clientes que compram para moradia. O Radar Imobiliário de novembro aponta que tivemos mais um forte aumento nas vendas na capital do Espírito Santo. Esse aumento observado consolida o 6º mês de aumento nas vendas da região e um 1063,3% ante o pior mês do ano.
Ao analisar de maneira macro, ou seja, ao olhar para mercados como de São Paulo e outras grandes capitais, a forte retomada do setor pode ser constatada com os resultados das incorporadoras listadas na bolsa de valores. A ABRAINC, Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, constatou que estamos no melhor patamar de vendas de imóveis novos dos últimos seis anos. Obviamente que os indicadores de vendas com altas seguidas, e até recordes, demonstram que o mercado imobiliário voltou a ter protagonismo na cena de investidores e compradores com foco em moradia.
Quando voltamos os olhos para o cenário micro, aqui para Grande Vitória, é possível observar um espelhamento do movimento das grandes capitais. Em novembro, foram registradas 128 vendas do estoque primário (das construtoras). Ante o pior mês do ano, esse número já representa um crescimento de mais de 1000%. Para os imóveis prontos a constatação de crescimento vem da alta na tomada de financiamento imobiliário e da falta de imóveis de alguns perfis. Também foram observados novos lançamentos pelo 3º mês consecutivo, fato que consolida 9 novos empreendimentos e 516 novas unidades sendo posicionadas para venda na região.
Já é realidade e é possível sentir a alta de preços em imóveis considerados perfeitos em bairros super desejados, a exemplo da Praia do Canto.
Para pincelar o mercado de maneira geral, a Serra, com sua vasta extensão territorial, tem empreendimentos do perfil “Minha Casa Minha Vida” e o novo “Casa Verde Amarela” com forte demanda impulsionada pelos incentivos governamentais. No município, condomínios como Boulevard Lagoa e Alphaville Jacuhy tiveram salto de preços em seus terrenos vagos e vendas consolidadas de altíssimo valor para casas de alto padrão.
Cariacica segue na construção e no crescimento de muitos bairros com empreendimentos construídos por pessoas físicas para moradia ou retorno com aluguéis. Bairros como Dona Augusta vão se solidificando com obras de padrão mais elevado e loteamentos antigos tem sua ocupação acelerada ancorados principalmente pelo auxílio emergencial pago ao longo da pandemia. Viana ganhou notoriedade tanto com as obras da BR, que puxaram investimentos em imóveis comerciais, quanto com grande destaque de sucesso da CBL, o loteamento às margens da pista na entrada de Marcílio de Noronha, com excelente mall comercial para lojas âncora e comércio em geral.
Vila Velha, que tem como bairros de alto padrão a Praia da Costa e o Parque das Castanheiras, assiste tapumes sendo instalados nos últimos terrenos de frente para o mar em Itaparica além de novos empreendimentos às margens da rodovia do sol que corta o mesmo bairro. Em bairros como Nossa Senhora da Penha, margem da rodovia Carlos Lindemberg nas imediações do Atacadão e do Sesi, tanto grandes imóveis comerciais (galpões) como empreendimentos tipo “Minha Casa Minha Vida” puxam a ocupação e tendem a movimentar a economia local.
Por último e não menos importante, a capital Vitória, com seus poucos espaços disponíveis puxa as altas dos preços. O centro de Vitória, consolidado e sem possibilidade de novas construções, anda de lado, mas é excelente opção para quem busca tickets baixos e imóveis grandes que em sua maioria precisará de reforma, claro. Bento Ferreira com suas ruas largas e terrenos bem posicionados recebe moradores em prédios recém entregues e tem tapumes instalados e novos projetos em aprovação. O bairro já tem vida própria ao longo de todo o dia com abertura de diversos comércios para atender seus moradores diuturnamente.
Ainda em Vitória, seguindo por Santa Lúcia (que volta a ter lançamentos e que citei no último domingo) Praia do Canto, Barro Vermelho e Santa Luiza (parte baixa do bairro), os lançamentos podem ir de 7 a 18 mil reais o metro quadrado e alguns tem ritmo de vendas acelerado. Em Jardim da Penha, com terrenos pequenos e pouca possibilidade de verticalização, os lançamentos estão na casa de 10 mil reais o metro quadrado nos empreendimentos com viabilidade. Mata da Praia, com seus prédios frente mar e poucos lançamentos (2 em construção nos últimos terrenos), assistiu durante a pandemia a venda de casas ser acelerada. Jardim Camburi, maior bairro de Vitória com seus quase 70 mil habitantes, nunca para. São diversos lançamentos que vão desde a 1ª quadra do mar até a divisa com Bairro de Fátima. São lançamentos e vendas que não acabam mais.
Bonito de ver, certo? Nas próximas linhas falo um pouco mais sobre esse movimento que trouxe o mercado imobiliário para o topo novamente.
Após muito tempo sem lançamentos ao longo de, principalmente, os anos de 2015 e 2016 e com nítida demanda reprimida, agora estamos vendo praticamente um boom imobiliário. Fato é que juros baixos refletem claramente na taxa de juros do financiamento imobiliário, que está em mínima histórica. O comprador de imóvel em construção decide garantir a casa própria para um futuro próximo (na entrega do apartamento) e vê possível valorização com o passar do tempo maior do que deixar dinheiro em renda fixa, poupança ou vivenciar as fortes emoções da bolsa de valores. Do lado de quem compra para moradia, a conta fica interessante pois, a depender do valor, a prestação pode chegar a ficar lado a lado com a parcela de aluguel mensal.
É aí que a cultura de querer ter a casa própria, o lar doce lar ou o cantinho do próprio jeito vem à tona. Para se ter ideia do efeito prático da baixa da taxa de juros do financiamento imobiliário, a parcela de hoje está 30% mais baixa do que 1 ano atrás, ou seja, uma parcela que era R$ 5.000,00 hoje está R$ 3.500,00. Ouvinte assíduo de lives e podcasts do mercado financeiro, tenho captado a informação de que, mesmo que suba, a taxa SELIC continuará baixa estruturalmente.
Em tempos de pouca (ou nenhuma) remuneração para dinheiro parado, os ativos reais são apreciados e seus preços sobem. A janela para compras, definitivamente, está aberta. Olhando para o Radar Imobiliário é possível ver juros que refletem positivamente na condição de pagamento, mercado reagindo e confiança voltando aos poucos.
Agora, imagina após a vacina quando a massa salarial for puxada pela volta do emprego e a atividade econômica estiverem a todo vapor? Estou quase acertando uma previsão para 2020: vai faltar imóvel.
Aos domingos, a Coluna Mundo Business é de autoria do consultor imobiliário Luiz Henrique Stanger.
Em Bento Ferreira, imóveis novos estão sendo vendidos na casa dos R$7mil a R$8mil o metro quadrado. Em Jardim Camburi, a partir de R$6,5mil. Já no miolo da Praia do Canto, imóveis na planta chegam a bater R$17mil/m2.
Conferir somente os dados pessoais é pouco. Leia todas as cláusulas dos contratos de compra e venda. Certifique-se de entender tudo o que está escrito. Não adianta chorar pelo leite derramado.
As informações/opiniões aqui escritas são de cunho pessoal e não necessariamente refletem os posicionamentos do Folha Vitória
