Por Luiz Henrique Stanger | O mercado imobiliário como um todo andou de lado por muitos bons anos. Durante anos de crise profunda e taxa Selic em dois dígitos vendas de imóveis foram feitas com base em grandes descontos no preço ou na alta qualidade do ativo. Recentemente com a veiculação de matérias, e com as mídias sociais lotadas de resultados positivos e números expressivos sobre o setor imobiliário a nível nacional, avalio que o mercado pode estar entrando em níveis de euforia. Indo além e com profundidade eu diria que estamos entrando numa zona de atenção sobre preços e compra. Entenda mais a seguir.
Em recente conversa com um cliente, e entusiasta do mercado, a ponderação feita sobre a forte alta de vendas de imóveis, com quebra de recorde de unidades comercializadas, tomada de financiamento imobiliário, cotas de consórcio e muitos lançamentos (alguns esgotados em tempo muito curto), é de que estão acontecendo impulsionadas apenas pela baixa da taxa Selic.
O indicador de emprego, historicamente o principal impulsionador de vendas do mercado imobiliário, ainda está instável e a pandemia em curso. Eu concordo. Em 2020, após os primeiros 60 dias de medidas de distanciamento social implementadas para tentar conter a pandemia do covid-19, muito se falou sobre as pessoas precisarem mudar para imóveis maiores, com lazer e etc. Todavia, de forma bem fria e real, o mercado imobiliário só andou pela baixa expressiva da taxa Selic que pressionou as taxas dos financiamentos imobiliários para baixo. Nós nunca antes havíamos vivido tal cenário.
Quem é leitor da coluna já está craque sobre isso pois não foram poucos os domingos em que esse foi o tema. Para os vendedores, sejam construtoras ou particulares, o momento é de realização de estoque e muitos negócios.
Mas, com o viés de alta e com muita coisa sendo vendida com novos preços /com preços sendo corrigidos para cima, como escolher um imóvel? Minha dica é ficar atento na relação entre preço e valor. Eu explico: a compra ideal, de quase tudo, é aquela em que pagamos um preço e percebemos que um valor maior nos foi entregue. Quando essa diferença é muito gritante consideramos algo barato e quando não conseguimos captar a entrega de valor julgamos estar caro.
No livro Bola de Neve, Warren Buffett discorre sobre a escolha de empresas para investir com base em valores intrínsecos e não somente olhando preço de ações e números dos resultados. E o que seriam tais valores? Valores intrínsecos são aqueles que não são palpáveis, mas que estão intrinsecamente conectados a algo.
No caso dos imóveis os valores intrínsecos são, por exemplo, características que sempre estarão presentes independente do que aconteça ao longo do tempo ou até de seu estado atual. Um imóvel considerado antigo, característica possível de ser alterada com uma reforma, pode ter bons valores sendo andar alto, ter vagas soltas e uma vista atrativa na varanda. Aqui não importa o estado interno do imóvel se, para sempre, ele terá aqueles valores intrínsecos o acompanhando. Eu diria que é melhor comprar um imóvel que tenha excelentes valores intrínsecos a um preço justo do que comprar um imóvel com valores intrínsecos justos a um excelente preço.
É válido ressaltar que a forma de constatar se um imóvel está caro ou barato se dá, principalmente, por método comparativo observando preços de imóveis que foram vendidos. Com a escassez de alguns perfis de imóveis, pode ser interessante estipular a relação de prêmio sobre o valor que um dia já foi negociado quando estiver diante de um imóvel que pareça muito mais caro do que algum já vendido antes.
Em linhas gerais, se você quer realizar a compra e não existem muitas opções dentro do que você quer, e a escolhida parece estar mais cara do que um preço do passado, vale a pena pagar o prêmio pela disponibilidade daquela unidade que o atenderá hoje.
Não existe uma receita fechada pois dar preço aos valores intrínsecos pode ser algo muito subjetivo por ser do gosto e capacidade de pagamento de cada um. Aqui voltamos naquela máxima de escolher “o que você se apega e o que abre mão’’. Tenha atenção aos valores intrínsecos durante sua busca e aquisição, pois são eles que irão lhe proporcionar excelente vivência no imóvel adquirido e, nos tempos de crise, serão capazes de manter o preço do seu imóvel numa eventual necessidade de venda. Nas crises, as pessoas ficam mais céticas e topam pagar preço recebendo um alto valor. Em tempos como vivemos, de alta liquidez e oferta de crédito, a facilidade de pagar o preço pode ofuscar o real valor.
Não sei se foi o efeito ano novo, vida nova, mas já recebi ordem de proprietários para baixar preços de alguns imóveis que estiveram à venda ao longo do ano de 2020
Movimento interessante pois confirma um grande aprendizado durante esses anos no mercado imobiliário: em algum momento o preço vai encontrar o valor, seja para desconto ou reajuste.
Algumas coisas não mudam só porque o ano virou. Imóvel no preço certo vende!
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