Algumas colunas atrás, escrevi sobre a ferramenta visual chamada Radar Imobiliário, criada pelo time da Apex Partners, que tem como head Marcelo Murad. O grande desafio desta ferramenta é identificar, catalogar, organizar e acompanhar o grande volume de informações do mercado imobiliário; com isso, é possível a leitura ágil das condições do mercado, auxiliando o entendimento do cenário e a tomada de decisão dos investidores ou clientes que compram seu imóvel para moradia. Na primeira edição do ano o Radar Imobiliário trouxe temas interessantes que vou compartilhar com vocês nas próximas linhas.
Dados divulgados pela Associação Brasileira de Incorporadoras (ABRAINC) de outubro de 2020 sobre unidades vendidas mostraram um crescimento de quase 70% quando comparados a outubro de 2019. O médio e alto padrão tiveram crescimento de 31%.
Minha grande observação para o número expressivo de vendas de unidades de imóveis ainda na planta ou em construção é sobre o poder de pagamento do cliente ao longo da obra e, posteriormente, a capacidade de crédito para o pagamento da parcela denominada chaves – costumeiramente liquidada com financiamento bancário.
Como quem adquire imóvel em construção sofre correção sobre o saldo devedor e fica à mercê das taxas de financiamento vigentes à época da entrega, seria interessante que as construtoras tivessem muita diligência para com quem contrata essa dívida. Atenção nesse tema.
Movidos por esse aquecimento do mercado, empresários do ramo da construção civil projetam 2021 como um dos melhores anos para o setor no Brasil. Além da tão falada taxa Selic como pano de fundo, conecto essa notícia à criação recorde de vagas de empregos formais. O último mês de novembro registrou a criação de 414 mil empregos com carteira assinada.
O fator emprego, até então com números alarmantes de desemprego, é extremamente importante para o mercado imobiliário ter fôlego e ritmo de crescimento. O pleno emprego é o que estimula a tomada de crédito, via financiamento imobiliário, para compra do imóvel pronto e encoraja o comprador a comprar o imóvel em construção.
Em se falando de imóvel pronto, no mês de novembro de 2020 foram financiadas quase 50 mil unidades que somam quase 14 bilhões de reais. No ano, o volume de financiamentos imobiliários ultrapassou a casa dos 100 bilhões de reais. É válido lembrar que a tomada de crédito em bancos pode até ser acessível quando olhamos para o fator taxa de juros em patamares mínimos históricos; todavia, a comprovação de renda precisa ser formal e só se pode ocupar 30% da renda declarada com o valor de prestação. Além disso, dificilmente alguma instituição bancária financia mais de 80% do valor do imóvel – o que já é bem melhor do que os 50% em épocas de crise profunda nos idos de 2014 a 2016.
No cenário micro, em especial na capital Vitória, novembro de 2020 registrou 125 vendas. Foram lançados 3 empreendimentos que adicionaram 175 unidades e 197 milhões em VGV ao estoque da capital. O Valor Geral de Venda disponível está na casa dos 800 milhões com 61 empreendimentos e 1.090 unidades. Vitória tem sido alvo de muitos players da indústria da construção civil, o que tem levado ao aumento do custo de aquisição de terrenos. Em algumas situações o proprietário do terreno escolhe fechar com quem paga mais, literalmente.
O principal fator para acreditar e desembolsar altos valores para adquirir terrenos é a localização inconteste. Empreendimentos lançados em bairros com poucos terrenos disponíveis têm tido uma velocidade de venda surpreendente. Continuo acompanhando diariamente o mercado através de tabelas, visitas às obras, atendimento aos clientes e idas a lançamentos sempre em contato com gerentes e empresários do setor, para levar até você informação verídica e de qualidade.
Na primeira reunião do ano do comitê de política monetária, o COPOM, a taxa Selic foi mantida nos atuais 2%, todavia com viés claro de elevação no decorrer do ano caso a inflação continue persistindo e o cenário de reformas não volte ao topo das prioridades da classe política. Segundo o boletim Focus, relatório que consolida expectativas de players do mercado para os principais indicadores de desempenho da economia, uma leve alta foi indicada para os próximos 3 anos.
Para 2021 o ano pode encerrar com a taxa Selic num patamar de 3,5% chegando até 6% em 2023. Os valores podem ser considerados baixos se comparados a outros períodos, entretanto é preciso ter atenção ao efeito que essa escalada pode causar no fluxo de capitais e nos retornos de investimentos.
Claramente a taxa Selic em patamares mínimos é responsável pela migração de dinheiro, que antes estava aplicado principalmente em renda fixa, para ativos reais que podem contar com valorização e gerar renda mensal para os proprietários – se o intuito for investimento.
Vila Velha vai receber condômino de casas de alto padrão. A reunião para receber todas as informações e passar em primeira mão para você leitor desta coluna já está agendada. A localização vai te surpreender! Aguarde!
O preço do metro quadrado para lançamentos na Praia do Canto (miolo) está beirando os 20 mil reais. Alguns clientes já começam a comparar o bairro com Itaim Bibi e Vila Nova Conceição, ambos em São Paulo. E aí, vale?
Reajuste de diversos insumos da construção civil tem assustado lojistas e clientes finais. De lajota até esquadrias de PVC os novos preços já estão sendo praticados. É reflexo da disfunção da indústria entre produção, oferta e demanda. Vamos acompanhar.
As informações/opiniões aqui escritas são de cunho pessoal e não necessariamente refletem os posicionamentos do Folha Vitória
