Nesta coluna semanal, sempre discuto a relação valor e preço nos investimentos em imóveis. Se o foco da compra, ou construção, de um imóvel for investimento você vai precisar ficar atento a isso. A seguir, detalho as principais características que investidores devem avaliar para obter o melhor retorno ao adquirir um imóvel para venda ou locação.
*com Luiz Henrique Stanger, corretor de imóveis
Com taxa de juros na mínima histórica, o investidor precisa buscar os chamados investimentos alternativos para obter performance e retorno. Diante desse cenário, investidores institucionais como fundos imobiliários, familly offices ou as que tocam operações estruturadas estão realizando diversos negócios no setor imobiliário.
Dentre eles, vale destacar a Apex Partners, que fechou o ano de 2020 com 350 milhões na tese imobiliária. Outra empresa regional, a NAZCA já realizou investimentos de grande porte em desenvolvimento de áreas que, depois de prontas, entregam excelente retorno para seus acionistas/proprietários/sócios e chegam a transformar a microrregião em que estão construídas.
Atualmente, os empreendimentos bilionários se concentram em capitais como São Paulo: são lajes corporativas AAA, parques logísticos em desenvolvimento para o e-commerce no cenário de pandemia ou imóveis comerciais já locados para excelentes inquilinos com contratos longos e atípicos.
Da mesma forma, no setor residencial, empreendimentos que tenham excelentes localizações com valor de venda de metro quadrado alto, ou que tenham diferenciais em suas regiões, também chamam atenção de fundos imobiliários e fundos de investimentos.
A regra é uma só: escolher para desenvolvimento, ou compra dos que já estejam construídos, imóveis que tenham excelentes valores intrínsecos como localização, qualidade construtiva e tenham demanda por bons inquilinos, ou compradores.
Se você, como pessoa física, tem interesse em adquirir um imóvel com finalidade de investir pela valorização ou geração de renda, é crucial observar os valores intrínsecos do imóvel.
Para imóveis para geração de renda com locação, a localização costuma ser um dos principais atrativos para inquilinos. Além disso, a qualidade da construção, vagas de estacionamento, infraestrutura de hidráulica e elétrica de qualidade são importantes. Vale lembrar que em imóveis mobiliados (com itens como fechamento de varandas e armários) e com parte estrutural adequada, o tempo de carência exigido pelo inquilino e os descontos serão menores, sem contar com a maior rapidez na mudança. Esses fatores tornam mais rápido o seu retorno.
Para o caso dos imóveis residenciais com objetivo de revenda ou obtenção de renda via locação a localização também é de extrema importância. Em um bairro que tenha alta procura, o tempo para retorno do capital investido pode ser bem menor com menos morosidade na venda e mais rapidez na locação.
A qualidade construtiva nesses casos é de extrema importância para refletir no preço a ser pago pelo comprador. Aqui consideramos a qualidade de acabamentos do empreendimento, montagem de áreas comuns com móveis de qualidade, vagas de garagem cobertas (soltas são melhores ainda), tecnologias construtivas que tornem a taxa condominial atrativa (captação de água da chuva, sensores de presença para iluminação e elevadores com baixo custo de manutenção).
Na parte interna do imóvel itens como previsão para ar tipo Split em todos os cômodos, banheiros com ventilação natural, bancadas e cubas de qualidade e possibilidade de fechamento de varanda atraem compradores e locatários.
Tanto para os imóveis comerciais, bem como para os residenciais, é de suma importância estar com a documentação toda em ordem. Se a situação for a revenda, receber via financiamento ou até mesmo à vista, dependerá da apresentação de documentação em nome do proprietário.
Para o caso de locação, os inquilinos comerciais só conseguem instalar o negócio com a emissão de alvarás a depender da apresentação da documentação do imóvel. Nos imóveis residenciais a ligação de energia e titularidade de condomínio, só serão possíveis ao inquilino se o mesmo tiver o contrato de aluguel e documentação do imóvel correta.
Como hoje a coluna foi sobre valores, não cheguei a falar de preço ou forma de pagamento, mas deixaria a seguinte dica: Se o imóvel estiver em construção pague-o até a entrega das chaves. Se o imóvel estiver sendo construído por você, atente-se ao cronograma e orçamento da obra para não perder o controle e ficar sem a conclusão da obra.
As informações/opiniões aqui escritas são de cunho pessoal e não necessariamente refletem os posicionamentos do Folha Vitória
