Há pouco tempo fomos surpreendidos por acontecimentos em empreendimentos recém entregues do programa de moradia popular Minha Casa Minha Vida, o atual Casa Verde e Amarela. Para entender um pouco mais sobre os problemas e atrasos nos empreendimentos que se enquadram no projeto do governo federal bati um papo com o advogado especialista em direito imobiliário Alencar Ferrugini.
*com Luiz Henrique Stanger, titular da coluna Mundo Imobiliário, que estreia em abril no jornal Folha Vitória.
A Lei 14.118 de 12 de janeiro de 2021 instituiu o programa Casa Verde e Amarela como política pública de habitação. Anteriormente chamado de Minha Casa Minha Vida, tal programa foi criado nos idos de 2009, proposto por uma grande construtora em parceria com os líderes do governo na época. Para ter acesso ao programa ou ao direito de moradia, as famílias interessadas precisam comprovar renda para ser analisada e enquadrada nos valores descritos na lei.
Dois dos grandes diferenciais são a taxa de juros diferenciada das práticas no livre mercado e o subsídio do valor de entrada, que é pago diretamente do governo para o empreendedor, ou construtor que é responsável pelo empreendimento.
Por regra, as unidades do programa habitacional têm um valor máximo de custo para o consumidor final para se enquadrar no programa e é aqui que o pesadelo de quem compra pode começar. Explico: para obter margem de retorno no negócio, os construtores precisam buscar terrenos a preços acessíveis, e que só são encontrados às margens dos grandes centros.
Além disso, outro ponto relevante é a qualidade dos materiais implantados nas construções– que nem sempre são de qualidade– acarretando em defeitos nos condomínios e unidades, sendo perceptíveis apenas na entrega do empreendimento. Nesse sentido, o último levantamento da Controladoria-Geral da União de 2018 apontou que mais de 56% dos imóveis do Minha Casa Minha Vida vêm com problemas de construção.
Os principais problemas enfrentados pelos adquirentes são nos quesitos defeitos e atraso na entrega. Devido a baixa qualidade construtiva que se observa em diversos empreendimentos, os vícios da obra são recorrentes. Vale destacar que esses problemas são mais frequentes e graves em empreendimentos da chamada ‘Faixa 1’ dos programas habitacionais, que contam com localizações menos atrativas e padrões construtivos inferiores.
O advogado especialista em direito imobiliário Alencar Ferrugini aponta que “grande parte das queixas relacionadas a programas habitacionais giram em torno da má execução da obra. Casos evidentes disso no Espírito Santo são vazamentos, trincas nas paredes e o piso, que em alguns casos descola do chão. Outro fator é a baixa qualidade extensamente comprovada do material utilizado.”
Quanto aos atrasos, que outrora já foram tidos como normais, Ferrugini destaca que a Lei do Distrato automatizou os 180 dias de carência para entrega da obra que difere do contrato, favorecendo o setor. “Há excelentes construtoras no mercado e a ação de uma advocacia que busca defender o direito do adquirente, ajuda a manter o mercado em alto nível.”
Atualmente existe ampla jurisprudência a respeito de diversos assuntos no que tange a incorporações imobiliárias e o cliente que se sentir lesado por quaisquer desses exemplos deve procurar assistência jurídica especializada. “As relações jurídicas da compra de um imóvel não se encerram na assinatura do contrato”, frisou Ferrugini.
Dificilmente um empreendimento recém-entregue não apresentará pequenos defeitos e necessidade de reparos nas unidades ou no condomínio. Por isso é preciso estar atento a vistoria da unidade e a vistoria do condomínio
A título de exemplo, um edifício de 400 metros de altura com apartamentos de 17 a 88 milhões entregue a pouco mais de 5 anos em Nova York apresenta defeitos que vão desde os elevadores parados, vazamentos consecutivos e ruídos e rangidos entre as unidades
Algumas construtoras, que devem ser muito bem capitalizadas por sinal, têm praticado a entrega antecipada de empreendimentos. Bom para alguns e prejudicial para outros que tem seu planejamento financeiro atrapalhado.
As informações/opiniões aqui escritas são de cunho pessoal e não necessariamente refletem os posicionamentos do Folha Vitória
