Ontem (27) o Fundo Imobiliário Legatus Shoppings assinou um contrato de venda de uma fatia de 25% do Shopping Boulevard Vila Velha por R$ 39,9 milhões. O Fundo havia adquirido essa participação em abril de 2020, ao valor de R$ 23,9 milhões, o que confere um ganho de capital de 67%, ou R$ 16 milhões em um período de pouco mais de 3 anos. Os detalhes da compra chamaram a atenção de empresários do mercado imobiliário: nesse preço, os compradores estão pagando mais caro pela receita do ativo do que pagaram os compradores do Cidade Jardim, um dos malls mais luxuosos da América Latina.
Nessa transação, o Shopping Boulevard Vila Velha foi avaliado em cerca de R$ 160 milhões, com uma receita anualizada de R$ 9,3 milhões.
A razão entre o valor de mercado e a receita, chamada de cap rate, avalia o quanto de retorno o imóvel proporciona para cada R$ 100 pagos por seu ativo.
Nessa transação, o cap rate foi de 5,86%, ou seja, a cada R$ 100 pagos pelo Boulevard, os compradores teriam um retorno de R$ 5,86 em um ano.
Na avaliação de especialistas do mercado imobiliário, os compradores pagaram caro pelo ativo, em comparação com transações recentes do mercado de shoppings.
Em junho, a Gazit vendeu sua participação no Shopping Cidade Jardim, um dos mais luxuosos (e lucrativos) da América Latina a um cap rate estimado de 8,5% a 9%. Em outras palavras, esperam receber entre R$ 8,50 e R$ 9,00 a cada R$ 100 pagos no ativo.
A recente aquisição do Shopping Vitoria a um cap rate de 8,21% e do Praia da Costa a 10,9% reforça que essa foi uma transação atípica.
Uma das principais teses em torno do Shopping Boulevard, que poderiam justificar o preço pago, é que ele está localizado em uma região de expansão imobiliária e demográfica, cujo metro quadrado tende a se valorizar. Em uma carta aos investidores de março do ano passado, o fundo Legatus (LASC11) já tratava disso.
“O Shopping Boulevard Vila Velha, para além do aumento das vendas em fevereiro em relação aos anos anteriores, tem confirmado a nossa previsão de valorização imobiliária devido à inauguração de empreendimentos nas imediações do shopping. Está prevista a conclusão de três edifícios residenciais de luxo no segundo semestre do ano, com um elevado índice de vendas, além de novos empreendimentos que devem ser entregues nos próximos três anos. Isso deve resultar na valorização do valor por metro quadrado na área”, informou a carta.
De acordo com especialistas ouvidos pela coluna, essa pode ser uma das razões pelas quais o shopping foi vendido “caro” — os compradores estariam avaliando o terreno como um todo, e não só o mall.
A região recebeu um empreendimento de grande porte da Opportunity e vai receber o Taj, residencial de luxo da Grand Construtora, que será o prédio mais alto do estado.
Como noticiou a coluna Mundo Business, pelo menos oito construtoras aguardam obras de saneamento, que já estão contratadas, para investir mais R$ 1 bilhão no eixo da rodovia Darly Santos, onde está situado o Boulevard.
Mas, segundo esses mesmos especialistas, apenas a valorização do metro quadrado da região não justifica o valor de venda do Boulevard e, consequentemente, o cap rate.
“A divulgação do nome do comprador pode esclarecer alguma informação dos bastidores que evidenciem as razões pelo valor pago pelo ativo ter sido tão elevado”, disse uma fonte.
O Boulevard Shopping Vila Velha está localizado na cidade de Vila Velha, maior cidade do Espirito Santo. Possui 37.116 m2 de área bruta locável. Foi inaugurado em 2012 conta com 2.300 vagas de estacionamento, 700 lugares em sua praça de alimentação e recebe por mês um total de 600 mil pessoas, predominantemente da classe B da região.
O Shopping conta com um mix de lojas incluindo grandes âncoras como, Riachuelo, C&A, Renner, Lojas Americanas e Casas Bahia uma Nike Factory Store e o Cinesystem (com 6 salas de cinema) além de uma universidade (Universidade Vila Velha) e uma academia.
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