Contrato de locação de imóveis: tire suas dúvidas sobre o que pode e o que não pode

Foto: Divulgação

Na hora de alugar um imóvel, algumas cláusulas contratuais podem gerar dúvidas, principalmente para quem passa por esse processo pela primeira vez. 

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Cobrar taxa de pintura, ter os valores abatidos após fazer uma reforma no imóvel, tempo mínimo de locação, multas... são vários detalhes que podem confundir o locatário na hora de fechar um contrato e, se não conhecer as normas, pode sair prejudicado.

O Folha Vitória conversou com dois especialistas em direito imobiliário para tirar as dúvidas, os advogados Daniel Alves e Gabriela Machado. Veja:

Taxa de pintura

O locador pode cobrar taxa de pintura com o mesmo valor do aluguel? O locatário pode escolher pagar a taxa de pintura ou reformar o imóvel para devolver do jeito que alugou?

O art. 22, I, da Lei do Inquilinato, dispõe que é obrigação do locador "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina" e o art. 23, III, da mesma lei, estabelece que é dever do locatário "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal." 

Daniel: 

"Se a locação se iniciar com o imóvel devidamente pintado, podem as partes estabelecer em contrato a obrigação de restituir o imóvel no estado em que se encontrava ao tempo do início da locação, facultando-se ao locatário o pagamento de taxa de pintura em vez da obrigação de fazer. Caso o locatário prefira fazer a pintura, o locador fica obrigado a ressarcir o valor correspondente à taxa de pintura, atualizado pelo índice a ser estabelecido de comum acordo no contrato".

Gabriela:

"É um costume do mercado imobiliário instituir a taxa no mesmo valor do aluguel, porém não é obrigatório e pode mudar de acordo com a área do imóvel. No entanto, existe a possibilidade de restituição a depender de previsão contratual. Caso não haja a previsão, o locador tem a liberdade de poder, ou não, devolver o valor".

Tempo de Contrato

Existe tempo mínimo de contrato? Por exemplo, quero alugar um apartamento por um ano, mas o locador disse que, para fechar o contrato, o tempo mínimo é de dois anos.

De acordo com o Art. 3º da Lei do Inquilinato, "o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos".

Daniel:

"Quando a locação residencial é celebrada por prazo inferior a 30 meses, ocorre a prorrogação automática por prazo indeterminado, somente podendo ser retirado o locatário em situações específica estabelecidas em lei. Se o prazo de vigência for igual ou superior a 30 meses, há a rescisão automática, exceto se o locador consentir com a prorrogação, hipótese em que o contrato passará a vigorar por prazo determinado, podendo o locador reaver a posse do imóvel a qualquer tempo, independentemente de motivo, desde que envie notificação prévia com 30 dias de antecedência".

Gabriela:

"A Lei dispõe que a locação por temporada é aquela em o prazo é inferior a 90 dias, nesse sentido, podemos considerar esse tempo como o prazo mínimo para a locação residencial, que passará a ser regulada pela Lei do Inquilinato. Entretanto, o contrato de locação depende da vontade das partes, assim, o locador tem o direito de desejar um contrato mais longo e condicionar a locação ao prazo de dois anos".

Benfeitorias

O imóvel não tem armário na cozinha ou falta uma porta na varanda, por exemplo. Qualquer intervenção feita pelo locatário, o locador precisa devolver o valor dessas intervenções? Ou abater em alguma parcela do aluguel?

O art. 35 da Lei do Inquilinato estabelece que "Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção". 

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Existem três tipos de benfeitorias: necessárias, úteis e voluptuárias. As necessárias são aquelas que são imprescindíveis para a manutenção do imóvel, então sem as quais o imóvel vai sofrer deterioração ou perder a habitabilidade. Já as benfeitorias úteis, são aquelas que melhoram o imóvel, seu uso, suas comodidades. Por fim, as benfeitorias voluptuárias são aquelas que só embelezam o bem, um detalhe ou capricho.

Daniel:

Ao se alugar um imóvel, o ideal é que se faça um laudo de vistoria inicial bem elaborado, apontando todos os itens, móveis e utensílios que estão no imóvel. Após, as partes podem dispor em contrato como procederão em relação às eventuais benfeitorias introduzidas no imóvel pelo locatário. 

Gabriela:

Portanto, no que se refere à porta da varanda, estas se trata de benfeitorias necessárias, pois um imóvel sem porta pode ocasionar diversos problemas e, se realizadas pelo locatário, devem ser indenizadas na forma que melhor convencionarem as partes. Agora, no que tange ao armário, ele pode ser interpretado como benfeitorias útil ou necessária, a depender do tipo ou local de sua instalação, podendo ou não ser indenizada, o que demanda uma análise fática do imóvel em questão.

Multa

Quem desistir do aluguel antes do tempo que foi acordado precisa pagar alguma multa?

De acordo com o art. 4º da Lei do Inquilinato, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado, ao passo que o locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 

Daniel:

"E hipótese alguma o locador pode solicitar o imóvel antes do prazo, nem mesmo mediante o pagamento de multa, ao passo que o locatário pode devolver o imóvel antes do prazo, pagando multa a ser fixada de comum acordo, proporcional ao período de cumprimento do contrato. A lei não estabelece um valor específico de multa, mas a praxe do mercado é de estabelecer uma multa correspondente a 3 vezes o valor do aluguel, proporcional ao tempo remanescente do contrato, efetuando-se esse cálculo através de regra de 3, a depender da data em que ocorrer a rescisão". 

Gabriela:

Agora, sobre a possibilidade de cobrança de multa, esta pode sim ser instituída conforme a previsão legal. Vale mencionar que a multa deve estar prevista legal e contratualmente, sem abusividades e deve ser proporcional ao cumprimento do contrato de locação.

Outras práticas contratuais que os locatários devem ficar de olho

De acordo com o advogado Daniel Alves, as modalidades de garantia são fatores que precisam ficar bem definidos no contrato de locação, como a fiança, caução, seguro de fiança e cessão fiduciária.

"O locador não pode exigir mais de uma dessas modalidades de garantia, conforme parágrafo único do art. 37 da Lei do Inquilinato, e, a garantia que for acordada entre as partes deve ser bem examinada com base nas suas respectivas peculiaridade, para numa eventualidade de se precisar usá-la, o locador não ficar desprotegido", explicou.

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Já a advogada Gabriela Machado, chama atenção para dois fatores: o fato das imobiliárias, na maioria das vezes, colocarem cláusulas que são mais protetivas ao locador do que ao locatário; e as cláusulas sobre pagamentos antecipados.

"Nesse sentido, existe uma súmula vinculante permitindo que, em sede de cláusula contratual, há a possibilidade de que o locatário renuncie o direito de indenização, pelas benfeitorias realizadas no imóvel em questão, bem como a viabilidade de renúncia do seu direito de retenção às benfeitorias voluptuárias", contou.

Sobre os pagamentos antecipados, a advogada explica que é uma prática que não pode acontecer. O certo é o locatário ocupar o imóvel e pagar no mês subsequente.

"Embora seja uma conduta comum em determinadas regiões, o pagamento antecipado só é permitido, pela Lei do Inquilinato, em duas ocasiões: seja para locação por temporada com prazo menor a 90 dias ou quando não houver nenhuma garantia prestada, na locação, ou seja, inexistência de caução, quando não houver fiador ou seguro fiança, sem o título de capitalização, não há nenhuma garantia de que o locador possa auferir lucro com esse tipo de negócio. Portanto, o pagamento antecipado que não vislumbre essas hipóteses é considerado uma prática ilegal, até mesmo enquanto uma contravenção penal", finalizou.