O novo coronavirus (COVID-19) afeta a vida de milhares de pessoas e tem impactado diretamente as relações jurídicas estabelecidas anteriormente a sua chegada no país. Por certo, a apreensão de muitos em meio ao caos da saúde pública é: o que será do meu negócio? Os meus funcionários? Os meus clientes? E as obrigações da empresa com fornecedores e locação?
Em 11 de março de 2020 a Organização Mundial da Saúde (OMS) caracterizou oficialmente o Coronavirus como uma pandemia. No Brasil, em 07 de fevereiro de 2020, passou a vigorar a Lei n.º 13.979/2020 que prevê medidas que objetivam a proteção da coletividade no enfrentamento da emergência de saúde pública. Após a “onda” de confirmações e o crescimento exponencial do número de infectados, no dia 20/02/2020 entrou em vigor o Decreto Legislativo n.º 6/2020 que reconhece o estado de calamidade pública em âmbito federal, com desdobramentos nos âmbitos estadual e municipal.
Desde então, inúmeras medidas excepcionais foram adotadas, tais como o isolamento social, o fechamento de escolas, comércio local, shoppings centers, etc., trazendo à tona a discussão sobre a continuação do pagamento dos contratos de alugueis.
Sobre as repercussões nos contratos de locação, o Senado Federal aprovou o Projeto de Lei (PL) n.º 1.179/2020 no último dia 03/04/2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia. Dentre as disposições do PL, destaca-se aquela que prevê a não concessão de liminares para despejar o locatário inadimplente em ações de despejo movidas a partir do dia 20/03/2020. O PL está agora em análise e votação da Câmara dos Deputados.
Verdadeiramente estamos diante de uma situação excepcional. Muito se discute sobre a possibilidade de classificar a pandemia do novo coronavirus como um evento de caso fortuito ou força maior. Porém, é sabido que se trata de um evento imprevisto que tem desestabilizado inúmeros contratos de locação.
O Poder Judiciário, nos últimos dias, vem sendo intensamente acionado para que seja reestabelecido o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos de locação, contudo, ante o ineditismo do cenário atual, ainda não há um entendimento pacífico. Algumas decisões concedendo desconto, outras suspensão, outras cassando essas anteriormente concedidas, enfim, um cenário de incertezas.
Neste contexto, a prudência determina que as partes envolvidas utilizem o diálogo visando manter o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos e evitando-se que apenas uma parte suporte o ônus integral dos efeitos gerados pela pandemia.
Assim, se o objetivo comum for a preservação do contrato, somado ao reequilíbrio econômico-financeiro deste, a negociação e colaboração, no lugar de discussões judicias intermináveis e custosas, tende a ser o melhor caminho a seguir. O Poder Judiciário deve ser acionado apenas quando não houver consenso entre as partes quanto à revisão, suspensão ou extinção do contrato de locação. Também é aconselhável que as partes se utilizem das câmaras de mediação neste momento, na forma permitida pela lei 13.140/2015.
Sugere-se, assim, que sejam abertos canais de diálogo entre locador e locatário, por meio de notificações formais de repactuação através de e-mails ou ainda mensagens de notificação via Whatsapp, guardando e documentando todo diálogo travado entre as partes, a fim de dar força probatória a estes e conceder-lhes validade em eventuais litígios.
Chrisciana Oliveira Mello e David Roque Dias, sócia e associado de Carlos de Souza Advogados, respectivamente, são especializados em Direito Civil, Contratos e Assuntos Societários.