Depois de dois anos seguidos (2020 e 2021) em que o IGPM – Índice Geral de Preço de Mercado disparou, gerando intensos debates acerca do índice de reajustes dos alugueis, o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas – FGV lançou um novo indexador: o IVAR – Índice De Variação De Alugueis Residenciais.
Segundo a FGV, o IVAR medirá a variação de preço dos alugueis residenciais e será divulgado mensalmente, utilizando-se de informações dos contratos assinados entre locadores e locatários, intermediados por empresas administradoras de imóveis, nas capitais do Sul e Sudeste do Brasil.
O IVAR é lançado diante de uma necessidade de se ter um índice que reflita os preços do mercado imobiliário. Atualmente, a grande maioria dos contratos de locação utilizam o IGPM como índice de reajuste dos contratos, todavia, esse indicador está relacionado ao setor produtivo.
Desde 2020, o IGPM tem subido bem acima da inflação oficial do país, medida pelo IPCA. Em 2020, o IGPM fechou a 23,14% e em 2021 encerrou a 17,78%. Durante o referido período a negociação entre as partes para a eleição de outro índice ou a postergação do reajuste foi fundamental para que o contrato se mantivesse equilibrado. Contudo, também vimos uma enxurrada de ações judiciais movidas com o objetivo de alterar o índice de reajuste dos contratos para o IPCA, afinal, muitos estabelecimentos comerciais foram diretamente atingidos pela pandemia, o que, por óbvio, também refletiu no poder econômico dos inquilinos de imóveis residenciais.
No que se refere à a adoção do novo índice nos contratos em andamento e a serem assinados, registre-se que é facultativa já que as partes podem fixar livremente e de comum acordo o índice de reajuste para os alugueis, conforme estabelecido na Lei do Inquilinato em seu artigo 18.
Por ser um índice recentemente criado e diante do cenário econômico do país, aconselha-se cautela na sua adoção imediata aos contratos de locação, devendo ser acompanhado num primeiro momento, pois os efeitos apenas poderão ser avaliados com o passar do tempo.
É imprescindível que as partes estabeleçam critérios de negociação e um índice de correção monetária que não traga prejuízos a nenhuma delas. Na negociação do contrato é importante pesquisar o índice mais adequado e que reflita a variação do segmento de mercado e até mesmo comparar o valor do aluguel com imóveis vizinhos, tudo com vistas a manter ou formar uma relação contratual equilibrada entre as partes.
David Roque Dias, associado de Carlos de Souza Advogados, especializado em Direito Civil, Contratos e Assuntos Societários.
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