Estudo aponta capital do Rio Grande do Sul e regiões de São Paulo com maior potencial de desenvolvimento urbano

 

A fim de analisar a trajetória das cidades brasileiras e entender quais tiveram maior progresso nos últimos anos, o DataZAP, braço de inteligência de dados do Grupo OLX, lança o Índice de Evolução Urbana. O novo estudo tem como intuito entregar diagnósticos detalhados do contexto de diversas cidades brasileiras, considerando emprego, renda da população e a dinâmica do mercado imobiliário, o que pode contribuir para melhores tomadas de decisão dos setores público, econômico e social.

 

Para isso, foram avaliadas 68 cidades, a partir de um índice composto com informações da RAIS (Relação Anual de Informações Sociais), da plataforma de monitoramento de lançamentos imobiliários Geoimovel e dos portais do Grupo OLX (ZAP, Viva Real e OLX Imóveis).

 

Conectando dados públicos e proprietários e utilizando a metodologia de comparação entre eles, o índice revela se a evolução foi abaixo ou acima da média, considerando uma variação de -2 a 2, sendo 0 a média. A avaliação ainda levou em consideração a variação populacional das cidades, medida pelo Censo 2022, a fim de entender o contexto de cada uma delas.

 

“Esse é um indicador flexível, que pode ser customizado de acordo com a necessidade de informação de cada localidade. A partir do cruzamento de dados é possível identificar, por exemplo, o potencial de crescimento econômico da cidade, comparando os números de emprego e renda. Enquanto o dado do preço do metro quadrado ajuda a avaliar o interesse das pessoas em relação a determinada região e seu desempenho a longo prazo. Tais informações contribuem para que determinada cidade possa avaliar seu potencial de novos negócios e construções, bem como revisitar políticas públicas”, explica Larissa Gonçalves, economista do DataZAP.

 

AS CINCO MELHORES

Entre as cidades apontadas com crescimento acima da média, portanto uma maior evolução urbana na última década, as cinco que se destacam nesta primeira edição do índice são:

Porto Alegre (RS) – Índice: 1,6
Salto (SP) – Índice: 1,5
Ubatuba (SP) – Índice: 1,4
Indaiatuba (SP) – Índice: 1,3
Itatiba (SP) – Índice: 1,3
Confira a seguir uma breve análise da Larissa sobre cada uma das cidades:

 

Porto Alegre (RS)

Na primeira colocação, a capital do Rio Grande do Sul se destaca pela geração de empregos formais. Na composição do índice, esse indicador cresceu em uma taxa aproximadamente seis vezes maior que média das demais cidades nos 12 anos analisados (2010-2022). Em menor medida, também houve um crescimento também do salário real. No que consiste na dinâmica do mercado imobiliário, porém, a capital apresentou uma taxa de crescimento negativa (-0,5), um indicativo que o mercado imobiliário se apresenta como uma oportunidade para ser revisitada.

 

Salto (SP)

Localizada em posição estratégica, próxima de grandes cidades do estado de São Paulo, como Campinas, Sorocaba e a própria capital, essa cidade apresentou em todas as dimensões do índice um resultado positivo, refletindo um sucesso no quesito de evolução urbana. As esferas de emprego e renda apresentaram crescimento, com aumento real de salário e vínculos de emprego formal, que são indicativos de crescimento econômico; e mercado imobiliário também. O preço do metro quadrado obteve uma taxa de crescimento 1,5 vezes acima da média, o que reflete a aposta que as pessoas estão fazendo na cidade, uma vez que as residências são aquisições de longo prazo, em uma analogia ao mercado de investimento. Assim, como o aumento preço das ações de uma empresa é um resultado do seu bom desempenho, a alta no valor do metro quadrado reflete parcialmente a crença do mercado sobre o apelo futuro daquela localização.

 

Por esse motivo, a questão da oferta se torna um resultado importante, pois o aumento dos preços também pode indicar uma restrição de imóveis residenciais. Contudo, ao analisar Salto, o crescimento de lançamentos foi 3 vezes superior à média, de acordo com o índice, o que revela uma aposta no futuro da cidade. Outra informação importante é que, ao acrescentar à métrica a informação de crescimento populacional, verifica-se que a cidade também apresentou aumento populacional de cerca de 1,7 vezes em comparação às demais.

 

Ubatuba (SP)

Com um resultado similar ao de Salto, Ubatuba, umas das cidades mais importantes do litoral paulista, alcança a terceira colocação. Quando consideramos a esfera do crescimento econômico, Ubatuba apresenta um resultado superior ao de Salto, com os vínculos de emprego crescendo 1,7 vezes acima da média e a salário real, 0,8 vez. Na esfera habitacional, o preço do metro quadrado aumenta 2 vezes acima da média e os lançamentos, 1 vez acima da média. Além disso, ao analisar o crescimento populacional a alta é de 0,9 vez acima da média. Ou seja, essa é uma cidade que também apresenta uma dinâmica saudável entre as dimensões analisadas, sendo um dos sucessos analisados, e com perspectivas futuras promissoras.

 

Indaiatuba (SP)

Cidade do interior paulista, também com localização privilegiada, a exemplo do fácil acesso ao aeroporto internacional de Viracopos, alcança a 4º posição do ranking. Também apresenta um bom desempenho entre todas as dimensões do índice. Com vínculos e salário real crescendo respectivamente 1,7 e 0,8 acima da média, sinaliza crescimento econômico. Na esfera do mercado imobiliário, o quesito preço do metro quadrado foi 2 vezes superior que a média e o quesito lançamentos superou a média em 0,5. Em uma análise considerando a dimensão do crescimento populacional a partir do Censo, a taxa de crescimento populacional foi 1,7 vez acima da média, o que sinaliza uma possível carência de novas moradias e uma oportunidade para o mercado imobiliário.

 

Itatiba (SP)

Fechando as 5 primeiras colocações está Itatiba, também localizada no interior de São Paulo. A cidade, que faz parte da região metropolitana de Campinas, se destaca pela taxa de crescimento real do salário, um dos mais altos entre as cidades, cerca de 2 vezes acima da média. Contudo, esse crescimento não é acompanhado pelo vínculo de empregos formais, o qual foi -0,8 vez menor que a média. Quando se avalia o mercado imobiliário, a cidade apresenta desempenho acima da média tanto em aumento real do preço de metro quadrado, 1,6, quanto no volume de lançamentos, 2,2. Em relação ao aspecto populacional, também se verifica crescimento de 1,1 vez acima da média.

 

“Ao analisar as métricas que compõem o índice, podemos observar em quais cidades o mercado imobiliário acompanhou a variação no mercado de trabalho, em termos de renda e vínculos de emprego, refletindo a correlação entre o primeiro e o segundo, como é o caso das primeiras colocadas, Salto, Ubatuba e Indaiatuba. De maneira complementar, o índice também mostra cidades em que o valor do metro quadrado e/ou o número de lançamentos residenciais não acompanhou essa evolução positiva, sinalizando potenciais oportunidades imobiliárias para a próxima década. Cruzando com as informações sobre a variação populacional, conseguimos analisar a história e situação de cada uma das cidades”, complementa Larissa.