O sonho da casa própria é um desejo de muitos brasileiros, afinal, a compra do imóvel representa a busca por estabilidade, segurança e qualidade de vida.
Ao realizar essa conquista, a primeira coisa que vem em mente é como deixar o local ‘a cara do proprietário’, o que muitas vezes, pode incluir grandes reformas ou construções. Entretanto, é imprescindível destacar que nem tudo pode nessa hora, e que invariavelmente não será possível reformar ou construir a casa do jeito que quiser, afinal, é preciso seguir algumas normas.
‘Existe uma percepção de que pode-se fazer tudo em um imóvel próprio, mas não é bem assim, pois, é fundamental seguir a legislação municipal relacionada as condições urbanísticas e limitações de cada terreno’, explica Fábio Ramos, diretor-geral da Plenno Arquitetura, especialista em compliance imobiliário.
A Prefeitura é o órgão responsável por estabelecer e fiscalizar as normas urbanísticas do loteamento e as limitações de cada terreno por meio do zoneamento urbano, que trata da divisão da cidade em áreas, restringindo o tipo de construção em cada uma delas. O objetivo zoneamento é que as cidades cresçam de maneira ordenada e administrável, regularizando inúmeros aspectos do uso do solo, como: tipo de edificação; função da edificação; taxa de ocupação máxima; recuos; características estéticas, entre outros itens.
De acordo com Ramos, ‘é o zoneamento que define as características e as predominâncias de cada bairro, através de incentivos e restrições ’
Portanto, antes de iniciar qualquer tipo de obra ou construção é imprescindível consultar a Prefeitura da cidade sobre o código de obras e a Lei de Zoneamento da região.
Para exemplificar algumas situações em que se deve estar atento as normativas, o profissional listou alguns itens:
- Altura máxima de uma edificação. Toda edificação precisa respeitar o limite de altura máxima da região, que é medida do terreno ao ponto mais alto da construção em metros ou informada em um número máximo de pavimentos.
- Recuo. O recuo é a distância entre a construção e os limites do terreno. Ele deve ser respeitado na frente, nos fundos e nas laterais do lote.
- Taxa de permeabilidade. Item fundamental relacionado ao uso do solo e à preservação do meio ambiente, pois, ela mede a proporção de área permeável (como jardins e canteiros) em relação à área total do terreno, contribuindo assim, para a melhora da qualidade de vida dos moradores e reduzindo a carga dos sistemas públicos de drenagem de águas pluviais, para que não ocorram enchentes e alagamentos.
- Taxa de ocupação. Indicador que mede a relação entre a área de projeção da construção e a área do terreno, pois, em linhas gerais, deve haver um equilíbrio entre os espaços construídos e os vazios, visando garantir a ventilação e insolação urbana.
- Coeficiente de aproveitamento. É outro indicador importante, pois é utilizado para determinar o potencial construtivo, ou seja, quantos metros quadrados se pode construir tendo como base a área do terreno.
É importante notar que a Taxa de Ocupação não deve ser confundida com o Coeficiente de Aproveitamento, pois, enquanto o primeiro limita a área construída no solo, o segundo regula a volumetria total da edificação.
‘Todas as regras estabelecidas para os projetos de construção tem como objetivo que o planejamento urbano seja desenvolvido de forma eficiente e sustentável, portanto, é essencial que, tanto as pessoas que já possuem um imóvel, quanto as interessadas em encontrar um novo lar, compreendam como funciona essa lei. Isso ajudará a fazer uma escolha mais criteriosa e assertiva do local a ser comprado. Além disso, antes de iniciar qualquer tipo de obra, é imprescindível consultar um profissional especializado, pois ele estará apto a assessorá-lo em todo o processo, evitando surpresas futuras’, finaliza o especialista da Plenno Arquitetura
Cabe ressaltar também, que todas as questões citadas são relacionadas a casas, em caso de apartamentos, para todo e qualquer tipo de obra, é preciso consultar as regras do condomínio, pois é na convenção do mesmo que se estabelece o que pode ou não ser feito.
SOBRE A FONTE:
Fábio Ramos é administrador de empresas com mais de 15 anos de experiência no segmento de Legislação Urbana, Real Estate Compliance e ESG aplicado ao segmento imobiliário. Atualmente, lidera uma equipe composta por mais de 50 profissionais entre arquitetos, engenheiros, advogados e analistas especializados em Arquitetura Legal e Real Estate Compliance (Compliance Imobiliário).
