Comprar um imóvel na planta pode ser um excelente negócio, mas sem planejamento e organização, pode se tornar um grande problema. O segredo para um bom investimento está em analisar os detalhes financeiros, os índices de correção e as condições oferecidas pela construtora.
Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), as vendas de novos imóveis cresceram 21,5% no acumulado de janeiro a outubro de 2024 em relação ao mesmo período do ano anterior, totalizando 155.769 unidades comercializadas. Os dados foram divulgados pelo indicador ABRAINC-FIPE, que analisou informações de 20 empresas do setor.
A compra de imóveis na planta segue um padrão de pagamento que inclui um valor de entrada e parcelamento direto com a construtora até a entrega das chaves. O mais comum é o pagamento em parcelas mensais, semestrais e anuais, e, no momento da entrega, a quitação pode ser feita via moeda corrente, carta de consórcio, financiamento bancário ou financiamento direto com a construtora.
Porém, como em qualquer negociação financeira, existem detalhes essenciais que devem ser analisados para evitar surpresas desagradáveis. Se você está pensando em adquirir um imóvel na planta, veja os pontos fundamentais a seguir.
Correção do Saldo Devedor: O Que Você Precisa Saber
Durante a obra, a construtora utiliza capital próprio ou financiamento bancário para custear a construção. Se você der um sinal baixo e pagar parcelas pequenas, a construtora precisará recorrer a mais recursos financeiros, e isso impacta diretamente o saldo devedor.
Por isso, quanto mais você conseguir pagar de entrada e durante a obra, menor será a correção sobre o saldo devedor. Caso opte por um valor baixo de entrada e parcelas reduzidas, pode chegar à entrega das chaves com um saldo muito maior do que imaginava devido à incidência dos índices de correção monetária.
Os principais índices utilizados para corrigir o saldo devedor são:
- CUB (Custo Unitário Básico): Medido regionalmente, reflete os custos diretos da construção.
- INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): Medido a nível nacional, acompanha a variação dos custos dos insumos e da mão de obra da construção civil.
- IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado): Utilizado em financiamentos diretos após a entrega da obra. Ele é composto por:
- IPA (Preços ao Produtor Amplo): Representa 60% do índice e reflete as variações para produtores.
- IPC (Preços ao Consumidor): Equivale a 30% e mede os impactos para o consumidor final.
- INCC (Custo da Construção): Corresponde a 10% e monitora os custos da construção civil.
Durante a pandemia, o IGP-M foi um dos maiores vilões, impactando significativamente os contratos atrelados a ele. Atualmente, o IGP-M acumula alta de 6,75% nos últimos 12 meses, mas sua tendência de variação exige atenção por parte dos compradores.
Os Riscos de um Saldo Devedor Mal Planejado
Se você não planejar bem sua compra, pode acabar com um saldo devedor maior do que consegue pagar. Isso pode resultar em:
- Dificuldade na aprovação do financiamento: O saldo final pode ultrapassar sua capacidade de crédito.
- Incompatibilidade com o valor da carta de consórcio: O montante da carta pode ser insuficiente para cobrir a dívida.
- Custos elevados no financiamento direto com a construtora: Parcelas corrigidas mensalmente podem tornar o pagamento insustentável.
- Possibilidade de distrato: Uma rescisão contratual pode resultar em perdas financeiras e emocionais.
Com a proliferação de anúncios patrocinados, muitos compradores são atraídos por conceitos e promessas de pagamento facilitado, sem analisar corretamente os impactos financeiros. Planejamento e atenção aos detalhes são essenciais.
Imóveis na Planta: Quais São as Vantagens?
Apesar dos desafios, investir em um lançamento imobiliário pode trazer grandes benefícios:
- Pagamento flexível: As obras levam de 24 a 42 meses, permitindo pagar parte significativa do imóvel antes da entrega.
- Possibilidade de descontos: Quem paga à vista ou durante a obra pode negociar valores menores.
- Compra na fase de pré-lançamento: Nesse período, os preços costumam ser mais atrativos.
- Poder de escolha: É possível selecionar andares, posição e layout do imóvel.
- Personalização: Durante a obra, você pode modificar acabamentos, layout e instalações.
Conclusão: Planejamento é a Chave Para um Bom Negócio
A decisão entre um imóvel pronto e um lançamento depende da capacidade financeira, planejamento e perfil de investimento. Um lançamento pode ser um excelente negócio, mas exige um estudo detalhado da construtora, histórico de entregas e condições de pagamento.
Se você deseja aproveitar as oportunidades do mercado, conte com um corretor de imóveis experiente, capaz de orientar sobre os melhores lançamentos, condições e segurança do negócio. Afinal, comprar um imóvel é uma das maiores decisões financeiras da vida, e planejamento é essencial para transformar um sonho em um grande acerto.
Até a próxima!
Informação Constrói
- A Kinea adquiriu um prédio da WPP na Rua Mário Amaral, no bairro do Paraíso, em São Paulo, por R$ 40 milhões. O edifício, que ainda abriga escritórios da VML, será demolido para dar lugar a um residencial de luxo desenvolvido em parceria com a construtora R.Yazbek. A Kinea está captando cerca de R$ 200 milhões junto a investidores qualificados para viabilizar o projeto. O Paraíso se destaca pela alta liquidez no mercado imobiliário, com 80% das unidades lançadas em 2024 vendidas e valores acima de R$ 30 mil/m².
- Joseph Nigri, herdeiro da Tecnisa, retorna ao mercado imobiliário com um novo foco: residências de alto padrão para idosos acima de 75 anos. Ele já adquiriu terrenos em Higienópolis e Pinheiros, além de estar negociando um terceiro no Morumbi, totalizando um investimento de R$ 92 milhões. Inspirado no conceito de senior living dos EUA, seu novo projeto, batizado de Naara, aposta em edifícios verticais bem localizados, com ambulatório, central de emergência e estrutura voltada ao envelhecimento ativo, garantindo mais conforto e autonomia para um público de alta renda que busca qualidade de vida sem abrir mão da sofisticação.
- Jardim Camburi, o bairro mais populoso de Vitória, se prepara para receber três grandes lançamentos imobiliários. A Mivita Construtora lançará um empreendimento no icônico Canto do Sol, a MGV Engenharia desenvolverá um projeto em um amplo terreno próximo ao mar, na altura do Atlântica Parque, e a Sá Cavalcante trará um novo lançamento nas imediações do Parque Botânico Vale Vitória.