* Artigo escrito por Renan do Amaral, contador especialista em controladoria, finanças, investimentos e membro do Comitê Qualificado de Conteúdo de Finanças do IBEF-ES
É sabido que o ambiente de juros altos da economia brasileira tem gerado um número grande de saques em caderneta de poupança, situação que diminui a fonte de recursos do setor imobiliário, consequentemente leva os bancos privados a subirem a taxas de financiamento. Isso é uma demonstração que nossa economia não está indo bem.
Essa circunstância deixou as incorporadoras extremamente preocupadas, pois é indicativo de dificuldade em geração de vendas, pois o alto do custo do crédito deixa os compradores mais assustados e alguns investidores mais conservadores.
Esse cenário gera uma expectativa de vendas mais demorada, principalmente para imóveis de alto e médio padrão, situação essa que faz com que as incorporadoras se adaptem à presente realidade econômica que trabalhem ainda melhor sua gestão de vendas, adaptando-a a um novo cenário.
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Custo da construção civil
O custo da construção civil é determinado por uma composição de vários outros custos, como materiais a serem empregados, mão de obra necessária, equipamentos, tributos a serem recolhidos, terreno e vários outros.
Podemos afirmar que é caracterizado por uma complexidade de números a serem estudados para se chegar em um custeio final, tendo como próximo passo a determinação da margem de lucro que a incorporadora deseja obter, pois a unidade construída é o seu produto final e seu equilíbrio financeiro deve ser garantido.
Contudo, a seleção da margem de lucro desejada encontra limitações no valor do m² da região onde o empreendimento será construído, bem como nas características comerciais e socioeconômicas da localidade.
Assim, o estudo mercadológico mostra-se essencial e evidencia a realidade que a gestão de vendas deverá enfrentar, considerando seus dois limitadores: o alto custo da construção e a margem de lucro limitada a um teto determinado.
A evolução deste custo registrou altas históricas no período pós-covid 19. Durante a pandemia, a elevação dos altos custos das matérias-primas não foi repassada ao consumidor final (que, neste caso, é a construtora) devido a incentivos fiscais e à necessidade de continuar a vender frente a um período tão difícil.
Mas, com certeza, a conta mais cedo ou mais tarde teria que chegar, então passado o pior período da crise, a indústria e os comerciantes não conseguiram segurar seus preços, repassando a alta do custo e voltando finalmente a ter sua margem assegurada.
Assim, é possível determinar que o custo da construção deixa o m² mais caro e, consequentemente, o valor geral dos imóveis na planta mais caro, aumentando o valor final a ser financiado frente a taxas bancárias imobiliárias mais elevadas.
Nem tudo é pessimismo: investir em imóveis é uma ótima opção
Hoje o brasileiro está cada vez mais sendo educado a fazer investimentos e, inclusive, ampliar sua carteira para diversificar seus riscos e ganhos, e temos que incentivar sempre essa visão.
Não obstante, é irrefutável que o investimento imobiliário que muitos dos nossos pais e avôs fizeram e ainda fazem ao longo do tempo mostrou-se um dos mais seguros e consolidados a nível histórico.
Existem alguns motivos que levam a crer que adquirir unidades imobiliárias é ainda muito seguro e uma das opções mais rentáveis. São eles:
– Segurança: esse tipo de investimento está imune a quebras de bancos e discricionaridades de governo. É considerado investimento de baixo risco, pois é um bem palpável, possuindo representação física;
– Tem utilidade real e atua como reserva de valor: o investidor de imóveis jamais verá seu patrimônio derreter de uma hora para outra, pois são menos voláteis do que a maioria dos ativos financeiros devido à sua utilidade, seja para moradia, investimento ou fins comerciais;
– Proteção contra a inflação: os imóveis funcionam como uma fortaleza contra as altas dos preços. A inflação é a desvalorização do dinheiro: quanto mais alta, menor o valor do seu dinheiro. Com imóveis, a tendência é que o preço seja reajustado pelas altas dos preços, proporcionando ajuste pelo valor real.
Em abril de 2022, por exemplo, o IPCA foi de 11,3% e, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a valorização média dos imóveis no país no mesmo período foi de 17,43%, trazendo um ganho real de quase 6%;
– Obtenção de renda: investir em imóveis possibilita que seus proprietários obtenham renda por meio de aluguel, aumentando a renda passiva. A pessoa faz com que seu dinheiro trabalhe para ela mesma, muitas vezes podendo diminuir o ritmo de trabalho quanto a obtenção de renda ativa.
O rendimento ao investir em imóveis varia conforme a alternativa que você escolher. De modo geral, os bens residenciais locados oferecem uma rentabilidade entre 0,3% e 0,5% ao mês. Por ano, fica entre 5% e 6%, a depender do potencial de valorização e da época em que a aquisição é feita.
Assim, um imóvel na planta pode oferecer até 50% de lucro. Esse percentual dificilmente será alcançado por um apartamento ou casa usado.
Já no caso dos investimentos em títulos privados e na bolsa de valores, a rentabilidade varia muito de acordo com os indexadores e a situação política e econômica.
Portanto, há uma volatilidade maior, o que justifica a realização de investimentos em imóveis físicos. Afinal, a pessoa tem a chance de lucrar mais, mesmo que seja a longo prazo.
Por fim, podemos chegar à conclusão de que o custeio de construção civil limitado ao teto do m² da região torna a vida as incorporadoras um pouco mais complicadas.
Se juntarmos ainda o elevado custo da obtenção de crédito, fica cada vez mais difícil um cenário próspero de um dos principais setores da economia brasileira.
Temos que saber combater em duas frentes: a primeira é lutar para uma economia melhor, o que irá favorecer o setor diretamente, através da diminuição da inflação e taxa de juros; e a segunda é saber e trabalhar com a visão de que em quase todos os cenários econômicos possíveis, investir em imóveis é uma das opções mais rentáveis e ao mesmo tempo mais seguras que temos.
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