*Artigo escrito por Diana Mantovani, formada em Direito na Faculdade de Direito de Vitória (FDV), sócia fundadora da Diluz e membro do IBEF Academy.
O sonho da casa própria é um conceito cultural que reflete a aspiração de muitas pessoas de possuir sua própria residência, sendo este momento frequentemente considerado um marco importante na vida, já que traz consigo um sinal de estabilidade financeira, independência e sucesso.
Ademais, diversos indivíduos que possuem uma maior reserva de capital decidem comprar apartamentos extras com o intuito de alugá-los e conseguir renda a partir disso, com a certeza de que se trata de um bom investimento.
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No entanto, em ambos os casos – ter uma casa própria e investir em imóveis para fins de aluguel –, é importante questionar se essa é realmente a melhor escolha financeira.
FIIs ou comprar imóvel? Veja o que levar em conta
Será que em vez de investir uma quantia significativa na compra de um imóvel, não é válido considerar a possibilidade de morar de aluguel e direcionar os recursos que seriam destinados ao imóvel para aplicações financeiras?
Neste prisma, é válido ressaltar os benefícios de não utilizar o dinheiro para a compra de casas ou apartamentos, mas sim optar por deixá-lo investido em fundos imobiliários, por exemplo, enquanto se mora de aluguel.
De início, cabe compreender que Fundos de Investimento Imobiliários (FII) são um tipo de fundo de investimento que aplica em empreendimentos imobiliários, e o dinheiro investido normalmente é utilizado na construção ou na aquisição de imóveis, que depois serão locados ou arrendados.
Os ganhos obtidos com essas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada investidor aplicou.
Investimentos em FII
Dito isso, ressalta-se que são diversos os benefícios de se investir em FII ao invés de comprar um imóvel para morar ou para fins de investimento, uma vez que a rentabilidade média de fundos imobiliários é maior do que os gastos que se tem de aluguel.
Então, o capital que seria utilizado para a compra do imóvel rende certa quantia de dinheiro nas aplicações, de forma que tem potencial para pagar o aluguel da residência e ainda sobrar para reaplicação no fundo. No livro “O Futuro do Dinheiro”, o autor Rudá Pellini faz uma análise sobre a situação:
Eu faço a seguinte conta: o valor médio de um aluguel, dependendo da região, gira em torno de 0,3% a 0,6% do valor total do imóvel. Já um fundo imobiliário rende entre 0,5% e 0,7% ao mês.
Ou seja, investindo o dinheiro do imóvel, você consegue pagar o aluguel e ainda sobra um pouco para reinvestir, aumentando ainda mais a carteira de investimento.
Nesse sentido, uma outra vantagem de se aplicar em FII é que eles são isentos de imposto de renda (IR), desde que respeitados os requisitos, quais sejam: o investidor não ser dono de mais de 10% do total das cotas do fundo, ser um fundo com mais de 50 cotistas e ser listado em um sistema administrado por instituições autorizadas e supervisionadas pela CVM.
Então, cumpridas as regras, torna-se possível que o investidor retire uma quantia todo o mês, sem que haja perda do montante com impostos.
Imóveis para alugar
Ainda, outro benefício significativo de não investir em imóveis para alugar posteriormente e, em vez disso, direcionar os recursos para os FIIs, está relacionado à liquidez financeira e à capacidade de aproveitar as oportunidades de mercado de forma ágil e eficiente, sobretudo em um ambiente econômico dinâmico.
Sobre os custos de oportunidade, Dan Ariely e Jeff Kreisler, em “A Psicologia do Dinheiro”, discorrem:
Custos de oportunidades são alternativas. São coisas de que nos privamos, agora ou mais tarde, para que possamos fazer outras coisas. São as oportunidades que sacrificamos quando temos que optar por isso ou aquilo.
Então, em alguns momentos, por existir uma boa oportunidade, é preciso que haja o deslocamento de capital de um investimento para outro com maior potencial de retorno, ou até por outras prioridades financeiras.
E no que tange à liquidez, os FIIs oferecem uma alternativa mais flexível de acesso ao dinheiro pelos investidores, que podem capitalizar oportunidades de investimento emergentes ou ajustar a estratégia de portfólio conforme necessário.
Por outro lado, a aquisição de imóveis pode amarrar uma grande quantidade de capital em um ativo de difícil liquidez.
Cabe mencionar que o dinheiro aplicado nos FIIs é fracionável, o contrário do caso de capital investido em um imóvel.
Assim, caso o investidor precise do dinheiro que aplicou, o investidor pode vender apenas parte das cotas, e não precisará vender o imóvel inteiro para utilizar uma parte do capital, como ocorre no contexto de investimentos em imóveis.
Além da rentabilidade, da liquidez e do poder de fracionar, a possibilidade de diversificar os investimentos é outro benefício crucial de optar por alugar e investir.
Enquanto a propriedade imobiliária representa um investimento concentrado em um único ativo, sujeito a flutuações do mercado imobiliário e outros riscos específicos do setor, distribuir o capital em diferentes tipos de aplicações reduz significativamente a exposição a esses riscos.
Desafios associados à gestão de propriedades
Por fim, além dos aspectos financeiros, é importante considerar as complicações e desafios práticos associados à gestão de propriedades para aluguel.
Lidar com inquilinos inadimplentes, procurar novos locatários, resolver problemas de manutenção e lidar com questões legais são apenas algumas das responsabilidades que vêm com a posse de imóveis para aluguel.
Optar por investir em aplicações financeiras, em vez de se envolver diretamente na gestão imobiliária, pode significar menos estresse e preocupação, de forma a permitir que os investidores se concentrem em maximizar seus retornos.
Em contrapartida, cabe informar que, para Rudá Pellini, há apenas uma situação que é válido comprar o imóvel:
Há apenas uma situação em que eu acho válida a compra de um imóvel: se você tiver uma quantia no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) que possa usar para dar de entrada ou pagar uma parte do valor total do imóvel.
E digo isso porque o FGTS rende muito pouco, apenas 3% em 2018, e atualmente existe a possibilidade de você antecipar a liberação desse valor na compra de um imóvel.
Portanto, exceto pela exceção mencionada acima, a opção por investir em FIIs em detrimento da compra de imóveis apresenta uma série de vantagens financeiras.
Além de proporcionar maior liberdade financeira, liquidez e diversificação dos investimentos, ainda é possível poupar tempo e preocupação dos residentes e investidores.
Por isso, é sempre importante questionar as grandes decisões financeiras e ter a compreensão de que aquele é um caminho mais rentável do que o caminho de realizar o “sonho da casa própria”.
Este texto expressa a opinião do autor e não traduz, necessariamente, a opinião do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças do Espírito Santo