Crise no setor imobiliário: R$ 44 bilhões em dívidas

O setor imobiliário brasileiro enfrenta um dos momentos mais desafiadores dos últimos anos. Com R$ 44 bilhões em dívidas em negociação e um aumento expressivo no número de leilões de imóveis, a conjuntura econômica se tornou um grande obstáculo para incorporadoras, construtoras e consumidores.

O impacto da alta da taxa de juros, o crescimento da inadimplência e as dificuldades no financiamento imobiliário estão redesenhando o cenário do mercado.

Escalada das dívidas e recuperações judiciais

Em 2024, o setor imobiliário liderou os pedidos de recuperação judicial, com 314 solicitações, representando um aumento de 17% em relação ao ano anterior. O maior impacto está nas empresas de capital fechado, que concentram R$ 42 bilhões das dívidas em reestruturação.

Outro ponto preocupante é a proximidade dos vencimentos: R$ 13,5 bilhões dessas dívidas vencem nos próximos 12 meses, pressionando o setor a buscar soluções rápidas para evitar uma onda ainda maior de recuperações judiciais e falências.

Aumento dos leilões de imóveis

A inadimplência dos consumidores também tem gerado um reflexo direto no crescimento dos leilões de imóveis. Em 2024, a Caixa Econômica Federal leiloou 47 mil imóveis, um aumento de cinco vezes em apenas dois anos.

O impacto da inflação, do desemprego e da queda da renda contribuiu para esse cenário, deixando muitas famílias incapazes de honrar seus financiamentos. Além disso, a plataforma de leilões SuperBid registrou um crescimento de 86% no número de imóveis leiloados, passando de 10 mil em 2023 para 16 mil em 2024.

Entre os arremates, 92,6% foram feitos por pessoas físicas, com um valor médio de R$ 361 mil por imóvel. Para 2025, espera-se que essa tendência continue, mas o cenário pode favorecer investidores que tenham capital próprio, uma vez que o crédito imobiliário se tornou mais restrito e caro.

Impacto da alta da taxa de juros

A recente elevação da taxa Selic para 15% tornou os financiamentos imobiliários mais caros e menos acessíveis. Nos últimos três anos, houve uma retirada de R$ 200 bilhões da poupança, reduzindo os recursos disponíveis para o setor.

Além disso, os próprios empresários da construção civil apontam a alta dos juros como um entrave significativo. No último trimestre de 2024, 34,1% dos construtores indicaram a taxa de juros como o principal problema do setor, um aumento expressivo em relação aos 25,4% registrados no trimestre anterior.

Geração de empregos no início de 2025

Apesar dos desafios enfrentados pelo setor imobiliário, o mercado de trabalho brasileiro apresentou sinais positivos no início de 2025. Em janeiro, foram criadas 137.303 vagas formais de emprego com carteira assinada, conforme dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) divulgados pelo Ministério do Trabalho e Emprego.

Esse saldo positivo resultou de 2.271.611 admissões e 2.134.308 desligamentos no mês. No entanto, o número representa uma redução de 20,7% em relação ao mesmo período do ano anterior, quando foram geradas 173.233 vagas formais.

Entre os setores que mais contribuíram para a geração de empregos em janeiro estão:

• Indústria: +70.428 vagas
• Serviços: +45.165 vagas
• Construção: +38.373 vagas
• Agropecuária: +35.754 vagas

Por outro lado, o setor de comércio registrou um saldo negativo, com o fechamento de 52.417 postos de trabalho.

Perspectivas e estratégias para o setor

Com a manutenção da Selic em patamares elevados, o número de recuperações judiciais e leilões de imóveis deve continuar crescendo em 2025. Para minimizar os impactos, as empresas do setor precisam ajustar suas estratégias, buscando:

• Renegociação de dívidas, com reestruturação dos prazos e taxas de juros;
• Inovação e eficiência, otimizando processos e reduzindo custos operacionais;
• Parcerias estratégicas, ampliando a captação de recursos e novas oportunidades de negócios;
• Foco em nichos específicos do mercado, como imóveis compactos ou empreendimentos de alto padrão, que mantêm demanda estável.

O mercado imobiliário em Vitória: um cenário diferente dos grandes centros

Embora a crise tenha atingido diversas incorporadoras em grandes centros do Brasil, o cenário imobiliário de Vitória e região metropolitana se apresenta de forma diferente. As construtoras locais trabalham, em sua maioria, com capital próprio, grupos de investidores e linhas de financiamento de instituições financeiras, o chamado “plano empresarial”. Esse modelo reduz a dependência do crédito bancário tradicional, minimizando os impactos da alta da taxa de juros nos projetos.

Além disso, a forma como os empreendimentos são planejados na capital capixaba segue um modelo técnico e estruturado. Antes de qualquer lançamento, as construtoras realizam pesquisas de viabilidade, análise de demanda do mercado e definição estratégica do formato de vendas. Esse planejamento permite maior previsibilidade e segurança para investidores e compradores.

Outro fator que comprova a resiliência do setor em Vitória é a velocidade de vendas dos empreendimentos. Hoje, diversos lançamentos registram 80% das unidades vendidas ainda no período de obras, demonstrando um mercado saudável e com oferta ajustada à demanda.

Para quem pretende investir ou comprar um imóvel na planta, alguns aspectos devem ser analisados para garantir um investimento seguro:

• Histórico de entrega da construtora, avaliando o cumprimento dos prazos das obras já concluídas;
• Padrão construtivo e diferenciais técnicos, observando qualidade construtiva, o nível de acabamento e inovações aplicadas;
• Quadro societário da empresa, verificando a saúde financeira dos responsáveis pelo empreendimento.

O mercado imobiliário capixaba tem se mostrado mais resiliente diante da conjuntura econômica nacional. Esse diferencial reflete não apenas o planejamento estratégico das incorporadoras locais, mas também o perfil do investidor e comprador, que busca segurança e confiabilidade antes de fechar um negócio.

Informação constrói! Até a próxima!