A utilização de CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) e outorga onerosa tem se mostrado uma ferramenta poderosa no mercado imobiliário. Embora semelhantes, esses instrumentos possuem diferenças chave e são usados de forma estratégica para promover o desenvolvimento urbano de várias cidades no Brasil e no mundo.
Esses mecanismos têm se mostrado eficazes em grandes centros urbanos, como São Paulo, onde áreas como a Faria Lima se beneficiaram da venda de CEPACs para financiar a urbanização e modernização da região. A pergunta que fica é: o que pode ser aprendido com essas experiências e como Vitória, com seu grande potencial de crescimento, pode aproveitar essas ferramentas para fomentar seu próprio desenvolvimento?
O que são CEPACs e Outorga Onerosa?
Antes de entender como esses instrumentos têm sido utilizados em São Paulo, é fundamental compreender os conceitos de CEPACs e outorga onerosa:
- CEPACs são títulos emitidos pela prefeitura que permitem ao comprador a construção acima do coeficiente básico de aproveitamento em áreas específicas. O valor arrecadado com a venda desses títulos deve ser investido diretamente na área da operação urbana, como na revitalização de espaços públicos, mobilidade urbana e infraestrutura.
- Outorga onerosa permite a construção além dos parâmetros estabelecidos no plano diretor, mas o valor arrecadado não é destinado exclusivamente à área onde foi paga. Em vez disso, o montante é direcionado a um fundo municipal destinado a melhorar a infraestrutura urbana de toda a cidade.
Operação Faria Lima
São Paulo tem se destacado pelo uso de CEPACs e outorga onerosa, especialmente na região da Faria Lima, um dos maiores centros comerciais da cidade. O último leilão com a emissão de CEPACs ocorreu em 2021, e a prefeitura conseguiu arrecadar bilhões de reais, que foram investidos em projetos essenciais para a revitalização e modernização da região, como a construção de túneis, melhorias no transporte público e ampliação de avenidas.
Recentemente, a Prefeitura de São Paulo deu sinal verde para a construção de mais prédios na Faria Lima, com incorporadores aguardando a liberação de mais CEPACs por meio de leilões para continuar seus projetos. As discussões indicam que serão disponibilizados 158 mil CEPACs a R$ 17,6 mil cada, com a previsão de arrecadação de R$ 2,8 bilhões. O impacto disso é direto: o crescimento imobiliário se alia ao financiamento de melhorias urbanas, criando um ciclo virtuoso que beneficia tanto os investidores quanto a população.
Além disso, a Operação Urbana Água Branca, também em São Paulo, tem sido outro exemplo de como a venda de CEPACs pode financiar a revitalização e urbanização de áreas específicas. Instituída em 1995, essa operação urbana consorciada visa promover o desenvolvimento sustentável na região dos bairros Água Branca, Perdizes, Pompéia e Barra Funda, na Zona Oeste de São Paulo. Em 2023, a Prefeitura de São Paulo, por meio da SP Urbanismo, realizou um leilão que arrecadou R$ 234 milhões.
Exemplos no Brasil e no mundo
No Brasil, outras cidades também têm adotado esses instrumentos para financiar seu crescimento e melhorar a infraestrutura urbana:
- Rio de Janeiro utilizou CEPACs na Operação Porto Maravilha, com arrecadação de R$ 3,5 bilhões para revitalizar a região portuária da cidade.
- Curitiba, através da Operação Urbana Linha Verde, tem buscado promover melhorias ao longo de um dos principais eixos de transporte da cidade, embora com alguns desafios na implementação.
No cenário internacional, Londres, Bogotá e Paris têm utilizado instrumentos similares com grande sucesso para promover a regeneração urbana de áreas industriais desativadas, como os Docklands de Londres, e para financiar habitação de interesse social, como em Paris.
Em Bogotá, a cidade foi capaz de financiar o projeto Nuevo Usme com a utilização de um modelo de recuperação de mais-valias, que, de forma análoga aos CEPACs, permitiu o reinvestimento dos recursos gerados no próprio projeto urbano.
A provocação para Vitória
Vitória tem grandes desafios no que diz respeito ao planejamento urbano e à infraestrutura, mas também possui um enorme potencial de crescimento. A implementação de CEPACs e outorga onerosa poderia ser a chave para financiar melhorias estruturais, revitalizar áreas degradadas e criar novas oportunidades de negócios na cidade. Para Vitória, esses instrumentos poderiam representar uma oportunidade de crescimento inteligente.
Esses mecanismos são eficazes para financiar o desenvolvimento urbano de forma planejada, além de ajudar a potencializar o uso do solo em áreas estratégicas, promovendo o crescimento sustentável com a participação do setor privado e público. Além disso, a adoção desses instrumentos poderia trazer benefícios significativos, como o aumento da qualidade de vida para os cidadãos e a valorização imobiliária.
Informação constrói! Até a próxima!
Colunista
Sócio da Lopes Dynamo, é conhecido por compartilhar informações estratégicas sobre o setor, sempre com o lema: "Informação constrói." Profissional com 17 anos de experiência no mercado imobiliário, atua na gestão patrimonial de imóveis com foco em compradores qualificados e investidores.
