Eu acredito que a informação constrói e com muito entusiasmo, e admiração pelo trabalho do Folha Vitória, assumo esse espaço para pautar o mercado imobiliário capixaba e Brasil.
“Ninguém pode entrar duas vezes no mesmo rio[…]”. A frase é um dos pensamentos da vida de Heráclito. Conhecido como “o obscuro”, o filósofo nascido em 540 antes de Cristo, autodidata, escreveu sobre ciência, teologia, relações humanas e é considerado o percursor da dialética e um dos fundadores da metafísica.
Mas, por qual motivo trago um filósofo para pautar o texto de hoje? Segundo Heráclito a luta entre contrários guia o fluxo das coisas e tudo aquilo que parece estático, seja pouco ou por muito tempo, na verdade, está em equilíbrio. É a ação recíproca de forças contrárias equivalentes que resultam no tal equilíbrio.
Quero convidar você a visitar nossas memórias de uma década atrás. Citarei alguns eventos que aconteceram, a taxa Selic do ano, que representa o custo do dinheiro, condições de inflação e do mercado imobiliário de maneira ampla.
- 2014 foi Copa do Mundo realizada no Brasil (o trágico 7×1), a deflagração da operação Lava-Jato com políticos presos e manifestações por todo Brasil. Taxa Selic 11,65%a.a., inflação em trajetória de alta e mercado imobiliário começava a perder força após anos de incentivos artificiais e forte crescimento.
- 2015/2016 vivemos uma grave recessão econômica, processo de impeachment, Michel Temer assume. Taxa Selic 14,15% a.a., inflação na casa dos 10% a.a. e mercado imobiliário com pouca velocidade de venda e muitas devoluções de unidades em construção.
- 2017 tem início a retomada econômica que desde 2014 assombrava o país. Após oito quedas trimestrais consecutivas, o PIB (Produto Interno Bruto) registrou aumento no início de junho de 2017, fruto de mudanças na máquina pública, cortes de benefícios e pequenas reformas. Além disso, o então ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva foi condenado, reforma trabalhista aprovada e, por aqui, a greve da polícia. Taxa Selic ainda em patamares de 2 dígitos, 13%a.a. em janeiro, e chegando em dezembro quase na metade, quando registrou 7%a.a. Inflação caminhava para meta e mercado imobiliário foi contagiado positivamente pela melhora nos índices de confiança e ambiente econômico. O setor voltava a instalar tapumes e iniciar obras. Os imóveis prontos voltam a ter forte demanda com a redução das taxas de financiamento imobiliário.
- 2018 as eleições presidenciais pautaram o ano, bem como a prisão do ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva. Taxa Selic 6,40%a.a. com inflação controlada e mercado imobiliário dando fortes sinais de recuperação com a velocidade das vendas de imóveis prontos. Negociações de terrenos e vendas de lançamentos começam a estar no radar de mais compradores e investidores.
- 2019 foi PIB (produto interno bruto) crescendo, tragédia de Brumadinho, Lula foi solto, reforma da previdência aprovada, MP da liberdade econômica com governo implementando medidas para acelerar retomada da economia. O destaque para patamares de baixa inflação e taxa Selic 4,40%a.a., o menor desde início da série histórica do Banco do Brasil, em 1996. Mercado imobiliário em franca expansão com alta demanda para imóveis prontos e preços começam a “subir”. Mercado de lançamentos com obras a todo vapor e estoque relativamente baixo.
- 2020 o mundo foi impactado pelo vírus da covid-19. Para estimular a economia taxa Selic entra em trajetória de queda e chega a 2,0%a.a., menor patamar da história. Começam então 3 movimentos no mercado imobiliário: liquidação do estoque disponível, escassez de determinados produtos/tipos e alta de preços.
- 2021 entra embalado por uma taxa Selic de 2% e com inflação dando sinais fortes de alta com trajetória para os 2 dígitos, resultado de maior atividade econômica, consumo, liquidez no sistema financeiro, dólar. Taxa Selic vai a 9,25%a.a. numa subida drástica. Para os imóveis, tivemos reposição do estoque com obras sendo entregues e nos imóveis prontos a situação foi virando para um número menor de opções e registros de valores de metro quadrado mais altos fazendo subir o preço a cada venda em determinados bairros.
- 2022 registra o maior PIB desde 2013 e menor taxa de desemprego desde 2014, inflação acima da meta e por consequência uma taxa Selic de 13,75a.a.. A subida da taxa de juros teve início em 2021 e, apesar de indicadores mostrarem desaceleração na construção civil, o mercado foi para outro patamar. Em Vitória terrenos negociados, muitas vezes com disputas de fortes empresas e empresários do setor, prédios diversos sendo entregues e novos patamares de preços alcançados. Lula é eleito.
- 2023 posse de Lula por aqui e Milei na Argentina, guerra entre Israel e Hamas. Novo governo recebe uma herança bendita, principalmente com Brasil tendo a menor taxa de desemprego desde 2014. Inflação fica dentro da meta (desde 2020 não acontecia), fruto de uma taxa Selic ainda elevada, na casa dos 11,65%a.a. Mercado imobiliário pujante empurrado pelo tripé crédito, renda e emprego.
- 2024 marcado pelas enchentes do Rio Grande do Sul e eleição para governador de São Paulo muito acirrada. No âmbito político o governo demonstra dificuldade no cumprimento de metas fiscais. Com riscos inflacionários gerados pelo dólar e cenário fiscal, a Taxa Selic foi elevada a 12,15%a.a. com objetivo de conter a inflação que deu sinais de alta ao longo do ano. Mercado imobiliário de imóveis prontos tem correção de preços errados com clientes sendo seletivo com novas regras para crédito imobiliário e taxas de juros elevadas. Lançamentos com qualidades intrínsecas incontáveis continuam embalados.
O que esperar do mercado imobiliário para 2025?
O Boletim Focus é produzido pelo Departamento de Relacionamento com investidores e Estudos Especiais e divulgado pelo Banco Central. Ele é feito a partir de uma pesquisa diária com cerca de 140 instituições financeiras e contém as principais estatísticas do cenário econômico como PIB, inflação, dólar e taxa Selic.
Em janeiro de 2024, tal índice projetava uma taxa Selic de 1 dígito, na casa dos 9,00%a.a. e para 2025 8,50%a.a. A estimativa se dava pela inflação que parecia estar numa trajetória controlada após as altas seguidas da taxa Selic aplicadas ao longo de 2023. Todavia, com o cenário fiscal se deteriorando a cada mês, o caminho foi inverso e o viés de alta da taxa Selic virou consenso.
O assunto sobre taxa de juro sempre irá permear nossas vidas, pois ele nada mais é do que o custo do dinheiro e, através do efeito cascata, reflete em toda cadeia da economia.
Estamos na primeira quinzena de fevereiro e passamos por janeiro parecendo ter vivido muito mais do que os 31 dias do calendário. A primeira publicação do Boletim Focus já projetava uma taxa Selic de 15,00%a.a e na primeira reunião do COPOM (Comitê de Política Monetária) do Banco Central, realizada em janeiro, a taxa Selic foi elevada a 13,25%a.a, caminhando para o consenso.
Já é possível sentir os efeitos tanto da inflação bem como da Selic. De um lado são os preços que sentimos nas gôndolas de supermercados e nos serviços e, do outro lado, o tal custo do dinheiro (taxa Selic) refletindo em juros de financiamentos e custo de capital para empresas, por exemplo.
Sendo o tripé do mercado imobiliário emprego, renda e crédito, o cenário aqui exposto pode impactar diretamente no crédito, com custos elevados e demais restrições. Na renda é a inflação que corrói o poder de compra e no quesito emprego a possibilidade de maior disponibilidade de mão de obra (desemprego) em razão do possível freio tanto nas expansões e investimentos de empresas bem como na retração do consumo, que pode acontecer.
No chão da fábrica já é possível ver descontos, ou talvez avaliações mais reais, sendo aplicados no caso de imóveis prontos, principalmente aqueles precificados para cenários que já passaram. Quanto aos imóveis na planta, esses ainda têm velocidade de venda, a depender de fatores como localização e qualidade construtiva pois atraem os clientes pela condição de poder pagar parcelado direto para a construtora durante a obra. O cuidado deve ser com os valores que tem vencimento para entrega do imóvel, pois tal montante será corrigido durante todo período de construção.
É valido lembrar que o mercado imobiliário em si não entra em crise diante de um cenário como esse que devemos passar ao longo de 2025, e está longe de estar em situação de bolha. Diversos bairros estão com estoques relativamente baixos e inadimplência de crédito imobiliário controlada. O que de fato acontece no caso de reduções drásticas de preço, ou politicas de desconto, são situações pessoais de proprietários e de construtores, que vão precisar ofertar, ou aceitar, condições diferenciadas frente aos preços que normalmente são realizados. O mercado imobiliário de 2025 certamente não é o mesmo de outros anos e nós também não somos.
“Ninguém pode entrar duas vezes no mesmo rio, pois quando nele se entra novamente, não se encontra as mesmas águas, e o próprio ser já se modificou. Assim, tudo é regido pela dialética, a tensão e o revezamento dos opostos. Portanto, o real é sempre fruto da mudança, ou seja, do combate entre os contrários.”
Heráclito
Até a próxima.
Informação constrói
- MGV Engenharia e Golden CCIP, em parceria com a Lopes Imóveis, convidam para brunch de lançamento do Forma Praia do Canto dia 15/02 às 10:00 na Avenida Rio Branco 1115. O empreendimento oferece várias formas de habitar, para todos os estilos, com studios, apartamentos de 1 quarto, gardens e duplex.
- A escassez de imóveis ” frente mar ” na Praia do Canto é um fato. Pouca disponibilidade, localização impar e alta demanda justificam os preços praticados.
- O mercado de prédios corporativos na cidade de São Paulo registrou, em 2024, o segundo maior número de locações na história, de acordo com dados da consultoria imobiliária CBRE. O saldo entre áreas locadas e as áreas devolvidas (absorção líquida, no jargão do setor) foi de 354 mil m² em 2024, um salto de 90% (quase o dobro) na comparação com 2023, segundo a CBRE. Já a área total locada (absorção bruta) chegou a 872 mil m², aumento mais discreto, de 4%.(Coluna do Broadcast)