Os ciclos do mercado imobiliário e Heráclito

Eu acredito que a informação constrói e com muito entusiasmo, e admiração pelo trabalho do Folha Vitória, assumo esse espaço para pautar o mercado imobiliário capixaba e Brasil.

“Ninguém pode entrar duas vezes no mesmo rio […]”. A frase de Heráclito, conhecido como “o obscuro”, nos convida a refletir sobre a dinamicidade da vida e do mercado. Tudo está em movimento, mesmo quando parece estático. E, ao olharmos para a história recente do mercado imobiliário, podemos perceber claramente essa evolução.

Vamos revisitar a última década e entender como fatores econômicos impactaram o setor:

• 2014: Copa do Mundo no Brasil, início da Lava Jato e instabilidade política. Selic em 11,65% a.a., inflação em alta e mercado imobiliário desacelerando após anos de crescimento.
• 2015-2016: Recessão econômica, impeachment de Dilma Rousseff e Selic a 14,15% a.a. O setor enfrentou devoluções de unidades e baixa velocidade de vendas.
• 2017: Retomada econômica, reformas estruturais e queda da Selic para 7% a.a. O mercado reagiu positivamente, com retomada de lançamentos e aquisições.
• 2018: Eleições presidenciais e Selic a 6,40% a.a. O mercado se fortalece com maior procura por lançamentos e imóveis prontos.
• 2019: PIB em crescimento, menor inflação da história recente e Selic a 4,40% a.a. Estoques baixos e forte valorização.
• 2020: Pandemia da Covid-19 e Selic em 2% a.a., menor patamar histórico. O mercado aquece com alta demanda e aumento de preços.
• 2021: Inflação crescente, Selic sobe para 9,25% a.a. Preços dos imóveis continuam subindo devido à escassez de produtos.
• 2022: Maior PIB desde 2013 e Selic a 13,75% a.a. Disputa por terrenos e lançamentos valorizados.
• 2023: Inflação sob controle, Selic em 11,65% a.a. Mercado impulsionado pelo tripé crédito, renda e emprego.
• 2024: Instabilidade fiscal, Selic sobe para 12,15% a.a. O mercado começa a se ajustar, com clientes mais seletivos e negociações mais criteriosas.

O que esperar do mercado imobiliário para 2025?

O Boletim Focus é produzido pelo Departamento de Relacionamento com investidores e Estudos Especiais e divulgado pelo Banco Central. Ele é feito a partir de uma pesquisa diária com cerca de 140 instituições financeiras e contém as principais estatísticas do cenário econômico como PIB, inflação, dólar e taxa Selic.

Em janeiro de 2024, tal índice projetava uma taxa Selic de 1 dígito, na casa dos 9,00%a.a. e para 2025 8,50%a.a. A estimativa se dava pela inflação que parecia estar numa trajetória controlada após as altas seguidas da taxa Selic aplicadas ao longo de 2023. Todavia, com o cenário fiscal se deteriorando a cada mês, o caminho foi inverso e o viés de alta da taxa Selic virou consenso.

O assunto sobre taxa de juro sempre irá permear nossas vidas, pois ele nada mais é do que o custo do dinheiro e, através do efeito cascata, reflete em toda cadeia da economia.

Estamos na primeira quinzena de fevereiro e passamos por janeiro parecendo ter vivido muito mais do que os 31 dias do calendário. A primeira publicação do Boletim Focus já projetava uma taxa Selic de 15,00%a.a e na primeira reunião do COPOM (Comitê de Política Monetária) do Banco Central, realizada em janeiro, a taxa Selic foi elevada a 13,25%a.a, caminhando para o consenso.

Já é possível sentir os efeitos tanto da inflação bem como da Selic. De um lado são os preços que sentimos nas gôndolas de supermercados e nos serviços e, do outro lado, o tal custo do dinheiro (taxa Selic) refletindo em juros de financiamentos e custo de capital para empresas, por exemplo.

Sendo o tripé do mercado imobiliário emprego, renda e crédito, o cenário aqui exposto pode impactar diretamente no crédito, com custos elevados e demais restrições. Na renda é a inflação que corrói o poder de compra e no quesito emprego a possibilidade de maior disponibilidade de mão de obra (desemprego) em razão do possível freio tanto nas expansões e investimentos de empresas bem como na retração do consumo, que pode acontecer.

No chão da fábrica já é possível ver descontos, ou talvez avaliações mais reais, sendo aplicados no caso de imóveis prontos, principalmente aqueles precificados para cenários que já passaram. Quanto aos imóveis na planta, esses ainda têm velocidade de venda, a depender de fatores como localização e qualidade construtiva pois atraem os clientes pela condição de poder pagar parcelado direto para a construtora durante a obra. O cuidado deve ser com os valores que tem vencimento para entrega do imóvel, pois tal montante será corrigido durante todo período de construção.

É valido lembrar que o mercado imobiliário em si não entra em crise diante de um cenário como esse que devemos passar ao longo de 2025, e está longe de estar em situação de bolha. Diversos bairros estão com estoques relativamente baixos e inadimplência de crédito imobiliário controlada. O que de fato acontece no caso de reduções drásticas de preço, ou politicas de desconto, são situações pessoais de proprietários e de construtores, que vão precisar ofertar, ou aceitar, condições diferenciadas frente aos preços que normalmente são realizados. O mercado imobiliário de 2025 certamente não é o mesmo de outros anos e nós também não somos.

“Ninguém pode entrar duas vezes no mesmo rio, pois quando nele se entra novamente, não se encontra as mesmas águas, e o próprio ser já se modificou. Assim, tudo é regido pela dialética, a tensão e o revezamento dos opostos. Portanto, o real é sempre fruto da mudança, ou seja, do combate entre os contrários.”

Heráclito

Até a próxima.

Informação constrói

• MGV Engenharia e Golden CCIP, em parceria com a Lopes Imóveis, convidam para brunch de lançamento do Forma Praia do Canto dia 15/02 às 10:00 na Avenida Rio Branco 1115. O empreendimento oferece várias formas de habitar, para todos os estilos, com studios, apartamentos de 1 quarto, gardens e duplex. 
• A escassez de imóveis ” frente mar ” na Praia do Canto é um fato. Pouca disponibilidade, localização impar e alta demanda justificam os preços praticados.
• O mercado de prédios corporativos na cidade de São Paulo registrou, em 2024, o segundo maior número de locações na história, de acordo com dados da consultoria imobiliária CBRE. O saldo entre áreas locadas e as áreas devolvidas (absorção líquida, no jargão do setor) foi de 354 mil m² em 2024, um salto de 90% (quase o dobro) na comparação com 2023, segundo a CBRE. Já a área total locada (absorção bruta) chegou a 872 mil m², aumento mais discreto, de 4%.(Coluna do Broadcast)