Em época de alta na taxa Selic, o consórcio imobiliário, mobilidade que não tem variação sobre a Selic, ou seja, na qual não incidem os juros praticados no mercado, tem se tornado uma alternativa cada vez mais popular ao financiamento tradicional. Mas como funciona essa modalidade?
Quais são suas vantagens e desvantagens?
Para responder a esses questionamentos e trazer orientações que ajudem quem está pensando em adquirir um imóvel a tomar a melhor decisão, a coluna ouviu Ricardo Gava, executivo da Gava Crédito Imobiliário e diretor do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Secovi/ES), que elaborou um verdadeiro guia, prático, objetivo e resumido, sobre o tema. Vamos a ele.
O que é um consórcio imobiliário?
O consórcio imobiliário é uma forma de compra planejada em que um grupo de pessoas se une para formar uma poupança coletiva administrada por uma empresa especializada. Cada participante paga parcelas mensais e, periodicamente, alguns membros do grupo são contemplados com uma carta de crédito que pode ser utilizada para a compra de um imóvel.
Diferentemente do financiamento, o consórcio não cobra juros, mas há uma taxa de administração cobrada pela empresa gestora, geralmente entre 15% e 23% do valor da carta, diluída ao longo do plano.
Como funciona
Os participantes do consórcio pagam mensalmente suas parcelas e aguardam a contemplação, que pode ocorrer de duas formas:
Sorteio: Todos os integrantes do grupo concorrem mensalmente; os sorteados recebem a carta de crédito.
Lance: O consorciado pode ofertar um valor antecipado para tentar ser contemplado mais rapidamente. Quem oferece os lances mais altos tem maior chance de receber a carta primeiro.
Após ser contemplado, o participante passa por uma análise de crédito feita pela administradora para comprovar que poderá continuar pagando as parcelas. Além disso, o valor da carta de crédito e das parcelas é reajustado periodicamente, geralmente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), para manter o poder de compra atualizado e acompanhar a valorização dos imóveis.
No entanto, algumas administradoras ou bancos oferecem consórcios com reajuste fixo anual, sem vinculação a índices como o INCC. Nesse caso, o percentual de correção já é definido no contrato, proporcionando mais previsibilidade no orçamento, pois o consorciado sabe exatamente quanto suas parcelas aumentarão ao longo do tempo.
É fundamental verificar essa informação antes de contratar um consórcio, pois a escolha entre reajuste pelo INCC ou uma correção fixa pode impactar o planejamento financeiro. Se você busca previsibilidade e controle, um reajuste fixo pode ser mais vantajoso. Já se quiser garantir que o valor da carta acompanhe o mercado imobiliário, o reajuste pelo INCC pode ser mais interessante.
Vantagens e desvantagens do consórcio imobiliário
Vantagens:
Sem juros: como não há empréstimo bancário, não existe cobrança de juros nas parcelas, apenas a taxa de administração.
Planejamento financeiro: funciona como uma poupança forçada e disciplinada, ajudando a juntar dinheiro para comprar um imóvel sem precisar dar uma grande entrada.
Possibilidade de lances: se tiver dinheiro disponível, o consorciado pode ofertar um lance e tentar antecipar a sua contemplação, reduzindo o tempo de espera.
Flexibilidade de uso: a carta de crédito é versátil e pode ser usada para comprar imóveis novos, usados, terrenos ou até mesmo para construir e reformar propriedades.
Desvantagens:
Tempo de espera: não há garantia de quando a contemplação ocorrerá; pode levar poucos meses ou vários anos, exigindo paciência do participante.
Reajuste das parcelas: como a carta de crédito é corrigida por um índice como o INCC ou por um percentual fixo, o valor das parcelas aumenta ao longo do tempo, o que exige planejamento para acomodar esses aumentos.
Análise de crédito na contemplação: no momento em que for contemplado, o consorciado precisará comprovar renda e não pode estar com o nome negativado, sob risco de perder o direito à carta até regularizar a situação.
Taxa de administração: embora seja bem menor que os juros de um financiamento, existe um custo administrativo embutido nas parcelas do consórcio.
Orientações
Pesquise a administradora: verifique se a empresa é autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil, responsável por regulamentar e fiscalizar os consórcios. Também confira a reputação da administradora no mercado antes de aderir.
Leia o contrato com atenção: observe todas as regras de contemplação por sorteio e lance, os percentuais de taxa de administração, fundo de reserva, seguros e demais taxas, além dos prazos de duração do grupo. Certifique-se de que o contrato especifica o valor do crédito, o índice de reajuste (ex.: INCC ou percentual fixo) e todas as condições prometidas.
Simule os reajustes: tenha em mente que as parcelas serão reajustadas periodicamente. Faça simulações considerando a variação do INCC ou a taxa fixa para saber se você consegue pagar as prestações mesmo após possíveis aumentos.
Prepare-se para a análise de crédito: embora não seja exigido comprovar renda ao entrar no consórcio, essa comprovação será necessária na hora da contemplação. Mantenha suas finanças organizadas e evite ficar negativado para não ter problemas quando for utilizar a carta de crédito.
Considere sua urgência: se você tem pressa em adquirir o imóvel, o consórcio pode não ser a melhor opção, já que não há como prever quando será contemplado. Nessa situação, talvez um financiamento, mesmo com juros, ou outras formas de aquisição, sejam mais adequados. Por outro lado, se você pode esperar e quer evitar juros, o consórcio é uma ótima alternativa de planejamento.
Conclusão
O consórcio imobiliário pode ser uma excelente opção para quem deseja comprar um imóvel de forma planejada e sem pagar juros altos. No entanto, ele exige paciência e disciplina, já que a contemplação pode demorar. Por isso, antes de assinar qualquer contrato, é essencial buscar uma empresa bem avaliada e de confiança que forneça todas as informações de forma clara e transparente.
Verifique se a administradora é regulamentada pelo Banco Central, analise o contrato detalhadamente e tire todas as dúvidas antes de aderir ao consórcio.
Fazer uma escolha informada evita surpresas desagradáveis no futuro, garantindo que você esteja realmente preparado para os reajustes das parcelas, a análise de crédito na contemplação e as regras de funcionamento do grupo.
Com planejamento e uma escolha bem fundamentada, o consórcio pode ser um caminho seguro e econômico para a conquista da casa própria, permitindo realizar o sonho do imóvel próprio sem contrair dívidas desnecessárias.
Por Ricardo Gava, executivo da Gava Crédito Imobiliário e diretor do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Secovi/ES).
Jornalista com mais de 3 décadas de experiência profissional em rádio, jornal, TV, assessoria de imprensa, publicidade e propaganda e marketing político. Além de repórter e apresentador na TV Vitória, é responsável pelo conteúdo da plataforma ConstróiES.
