Com a forte queda da bolsa nos últimos dias os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), fundos cotados no mercado que investem em imóveis, também sofreram quedas bruscas com investidores temendo problemas com pagamento de aluguéis e sobrevivência de inquilinos. No entanto, seria essa forte correção condizente com a rentabilidade dos imóveis no longo prazo? Sobre essas e outras questões conversamos com o especialista Aziz Beiruth, da FUCAPE Business School.
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No início deste ano alertamos que a enorme quantidade de pessoas que estavam começando a investir em Fundos Imobiliários na bolsa de valores poderiam estar pagando valores alto demais pelos papéis (‘O perigo dos fundos imobiliários em 2020′, 07 de janeiro).
Na ocasião, indicadores apontavam que os investidores estavam pagando pelos imóveis um preço acima de seu valor patrimonial. Logo em seguida, recomendamos que os investidores evitassem comprar papéis no mercado com sobrepreço excessivo (ou seja, cujo valor estivesse cotado muito acima do valor com que o imóvel vale ou foi ‘comprado’, em português claro).
Durante a recente queda na bolsa, que nos faz lembrar de tempos de crise de 2008, os fundos imobiliários sofreram fortes correções. O IFIX (índice que contempla os principais FIIs) caiu 32% desde o início de 2020, após a valorização de 33% em 2019.
Agora, acreditamos que os papéis estejam mais atrativos para aqueles que querem montar uma carteira geradora de renda, já que os fundos imobiliários são lastreados em imóveis e distribuem bons dividendos, em geral.
Entretanto, Aziz Beiruth, doutor em contabilidade e finanças pela USP e professor da FUCAPE Business School, esse tipo de investimento ainda exige alguns cuidados. Para Aziz Beiruth, e professor da Fucape Business School, é importante que os investidores tenham clareza que Fundos Imobiliários são investimentos de renda variável. “Muitos pensam enganadamente que FIIs tem característica de renda fixa por conta dos dividendos mensais, contudo o IFIX já caiu mais de 30% neste ano.”
Em relação aos descontos dos FIIs, ele observa que “temos que avaliar esses descontos levando em consideração os desdobramentos dessa epidemia. As empresas precisarão do mesmo número de escritórios? As pessoas que vão aos shoppings passarão a fazer mais compras online? Esses são potenciais riscos para os FIIs.” Assim, é importante o monitoramento de aumento de vacância (isto é, alguns inquilinos podem rescindir contratos), o que pode causar queda de receitas para os próximos meses.
Isso, porque ainda não conseguimos mensurar exatamente o impacto que a atual crise vai causar nos imóveis — alguns shoppings por exemplo estão fechados e algumas lojas podem, sim, ir à falência.
Vale lembrar que quando os fundos caem muito abaixo do valor patrimonial isso aumenta a “margem de segurança” do investimento, conforme explicamos na coluna do dia 18 de março (‘O que fazer agora?’ O que importa é a margem de segurança).
Fato é que os preços parecem estar baixos, o que guarda oportunidades para investidores com perfil de risco mais agressivo em diversos setores como shoppings (por exemplo em fundos como XP Malls, XPML11, e Vinci Shoppings, VISC11), escritórios corporativos em São Paulo e no Rio de Janeiro (por exemplo em fundos Pátria Edifícios Corporativos, PATC11, e BTG Pactual Offices, BRCR11) e galpões logísticos na Grande São Paulo (por exemplo, XP Logística, XPIN11, e XP Industrial, XPIN11).
A segunda semana de março foi marcada por pânico no mercado financeiro, pela queda e alta volatilidade dos preços dos ativos financeiros. Em particular, o Ibovespa caiu em torno de 19% e o S&P 500 14%. Quedas e aumentos de 10% foram comuns durante a semana. E a volatilidade continua.
O pânico começou na segunda-feira com o anúncio de guerra de preços do petróleo, provocada pela incapacidade da Opep e da Rússia de chegarem ao um acordo de redução de produção. Em situações normais, uma queda de preço de petróleo tende a reduzir custos e preços, o que permite aumento da produção. Ou seja, isso valorizaria os ativos, mas na semana passada esta foi a senha para o início do pânico.
Assim, muitos investidores, após perdas seguidas, começam a liquidar seus investimentos na bolsa, mas não é o momento para isso. O investimento em bolsa é com perspectivas de longo prazo. Sair agora com o menor preço é um erro, portanto.
A economia mundial deve ter queda de produção este ano, mas nada que levaram as empresas a perderem 20% de seu valor. Nada justifica um ativo perder 40% ou 50% de seu valor em apenas um dia, exceto se houver uma mudança muito forte de fundamento, algo que a médio e longo prazo não ocorreu.
Assim sendo, para aqueles com perfil para investir na renda variável, e com a devida orientação, o momento é de manter e, se possível, aumentar suas posições. Afinal, quando o mercado está em liquidação, é hora de ir às compras!
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