O APXM11, fundo imobiliário estruturado pela Apex, acaba de anunciar uma transação para comprar 22% do Shopping Vitória da Petros, fundo de previdência dos funcionários da Petrobras. A fatia, avaliada em R$ 202 milhões, foi dividida entre dois compradores: o Apex Malls (APXM11), que desembolsou R$ 139 milhões, e o Previ, fundo de previdência dos funcionários do Banco do Brasil, que desembolsou R$ 63 milhões. A gestão do mall e do estacionamento segue com a Meca Imobiliária, de Americo Buaiz Filho, empresa responsável pela idealização e desenvolvimento do ativo na década de 90.
Com essa transação, a Petros deixa o quadro acionário do Shopping Vitória. Agora, os donos do Shopping são a holding Nova Cidade, controlada pelas famílias Buaiz e Civita (de São Paulo), o fundo Previ do Banco do Brasil e pelo fundo de investimento imobiliário Apex Malls (APXM11).
Fundado em 1993 pelo Grupo Buaiz, o Shopping Vitória foi o primeiro shopping da cidade e ocupa uma região estratégica na capital do Espírito Santo. O empreendimento está localizado na convergência dos principais bairros nobres e avenidas da cidade e se tornou o centro comercial mais relevante do estado.
Após três relevantes expansões ao longo de sua história, o mall conta com mais de 400 lojas que ocupam uma área bruta locável (ABL) de 43.600 m2 dividida em três pisos. O empreendimento tem 97 mil m² de área construída e um terreno de 87,8 mil m².
O mix de lojas e opções de lazer– que inclui 14 âncoras, cinema e áreas gastronômicas– atrai um público diversificado, com uma média mensal de 736 mil visitas em 2022. Dentre as principais lojas estão a academia Bodytech, Renner, C&A, Zara, Riachuelo, Le Biscuit, Outback, Brooksfield e iPlace.
Hoje, a região no entorno do Shopping é um dos principais eixos de expansão imobiliária do estado. A orla da praia da Curva da Jurema, localizada imediatamente ao lado do mall, passa por uma revitalização e recebeu um leque de opções gastronômicas e de lazer, atraindo um maior número de frequentadores das classes de alta renda– público alvo do Shopping Vitória.
Olhando para o futuro do empreendimento, uma análise da Apex considera que o Shopping conta com várias possibilidades de aumento de receita. O destaque é para as expansões que podem praticamente dobrar a área bruta locável com a otimização dos espaços de lojas já existentes, novos pavimentos, reforma do subsolo e a expansão do open mall (shopping a céu aberto).
Tanto as possíveis expansões quanto o desenvolvimento imobiliário da região do entorno do Shopping Vitória devem proporcionar uma manutenção dos bons indicadores de performance do empreendimento no longo prazo.
Atualmente, o desempenho do Shopping Vitória está em linha com ativos consolidados de outras regiões do país. O mall manteve sua receita por metro quadrado de área locável estável mesmo durante a pandemia e opera com uma margem operacional bruta comparável aos melhores players nacionais do setor, como Aliansce Sonae e Multiplan.
O setor de shoppings de forma geral tem perspectivas positivas como aumento do volume de vendas e estabilidade da taxa de ocupação. No 1° trimestre de 2023, as vendas em shoppings centers cresceram quase 7% com relação ao mesmo período do ano passado e ultrapassaram os níveis pré-pandemia, segundo a Associação Brasileira de Shoppings Centers (Abrasce).
Para o presidente do Grupo Buaiz, Américo Buaiz Filho, “o Shopping Vitória reforça a sua solidez com a atração de um investimento de um fundo composto majoritariamente por investidores capixabas. Nesta nova fase do empreendimento, a administração segue focada em construir um legado de longo prazo para os acionistas e a comunidade capixaba, com fundamentos sólidos, as melhores práticas de governança e um plano de crescimento sustentável”, afirmou.
Com essa transação, a capixaba Apex faz sua estreia no mercado de shoppings, após diversas incorporações nos segmentos residencial e logístico de alto padrão.
A tese do investimento é sustentada pelo ativo físico resiliente com perspectivas positivas para o varejo, setor que será beneficiado pelo aumento da massa salarial e crescimento do varejo.
Os investidores do APXM11 contarão com um ativo de renda imobiliária líquido e comparável a uma previdência, lastreado em um imóvel e com rendimentos mensais livres de imposto de renda.
O fundo foi formado com a participação de mais de 200 investidores, em sua maioria capixabas, e a captação dos recursos, capitaneada pela Apex, contou com apoio de outros players do mercado de capitais local.
Para Leonardo de Castro, sócio da Nazca, empresa que participou da captação, “um dos objetivos é trabalhar para manter esse ativo maduro e rentável [Shopping Vitória] na mão de investidores capixabas. Para isso, é importante a formação de alianças locais estratégicas para a concretização de negócios como esse”, ressaltou Castro.
Com essa transação, a Apex, casa de investimentos e soluções financeiras que tem como objetivo se tornar o maior banco de investimentos regional do Brasil até 2030, amplia seu leque de atuação no mercado imobiliário.
“Esse é mais um movimento da Apex para o desenvolvimento do mercado de capitais no segmento imobiliário. Nos últimos anos, a Apex desenvolveu e participou da estruturação financeira de empreendimentos residenciais e logísticos, com mais de R$ 1 bilhão em ativos sob gestão, e agora inaugura sua participação no setor de Shoppings com um dos ativos mais relevantes do Brasil”, afirmou Fernando A. K. Cinelli, presidente da Apex.
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