Aluguel por temporada: o que a lei diz sobre plataformas digitais?
Nos condomínios residenciais, mesmo quando destinados a locação, todos aqueles que lá ingressam estão obrigados a respeitar regras de convivência interna
*Artigo escrito por Josmar de Souza Pagotto, advogado, mestre e doutorando em Direito
A permanência de um imóvel fechado, sem locação e fora de uso pode custar caro, pois exige que seja mantido em dia o pagamento de despesas mensais de condomínio, fornecimento de energia elétrica e de gás, e do imposto predial anual.
Também podem ocorrer despesas com manutenção, pintura e limpeza para torna-lo habitável após sofrer efeitos de intempéries, umidade, infiltrações, poeira, mofo, pragas, etc.
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Por maioria de votos dos proprietários de casas ou apartamentos situados em condomínios, pode ser proibida a locação por temporada ou a locação por meio de plataformas digitais como o Airbnb, Booking, Expedia, idênticas a uma hospedagem, comparável com serviços prestados por hotéis.
No entanto, essas modalidades de locações são as predominantes em imóveis residenciais situados em cidades turísticas, históricas, de praia ou de montanha, com elevada demanda de hospedagem durante férias, feriados, datas comemorativas, como ocorre em Iriri, Anchieta/ES, Guarapari/ES ou Pedra Azul, Domingos Martins/ES, por exemplo.
Um passeio pelas ruas dessas cidades nos meses de dezembro e janeiro permite constatar que a maioria de seus imóveis tem a locação como destinação principal. Por isso, é relevante analisar o cumprimento de normas legais e condominiais por hóspedes e locatários temporários, nos ambientes de propriedades compartilhadas, em condomínios de casas ou de apartamentos.
Os condomínios possuem regras legais aplicáveis a todos eles, além de suas próprias e especificas regras regimentais ou convencionais, que regulam o uso da unidade autônoma e das áreas de uso comum e de lazer; o acesso a portarias e vagas de garagens; a produção de ruído dentro dos horários e dos limites permitidos e a proibição de execução de música ao vivo, DJs e sua amplificação por meio de equipamentos de som.
Também a proibição da perturbação do sossego; a regulação do acesso de pets, mediante uso de coleiras ou guias; o limite de hóspedes e visitantes, em cada unidade autônoma, a proibição de realização de festas, além de outras.
Isso porque a utilização de casas e apartamentos em um condomínio deve harmonizar-se com o exercício de direitos coletivos relativos à segurança, ao sossego e à saúde dos demais residentes, hóspedes e prestadores de serviços.
Assim, nos condomínios residenciais mesmo quando destinados a locação, todos aqueles que lá ingressam estão obrigados a respeitar regras de convivência interna, pré-estabelecidas na Convenção e no Regimento Interno.
Conflitos podem surgir por falta de informações claras sobre as regras vigentes no edifício, como as que limitam o uso de piscinas, saunas, churrasqueiras, salões de festas, ou aquelas que regulam horários para recolhimento de lixo, sua colocação em corredores ou seu descarte em local próprio, com separação dos recicláveis, e o ingresso de pessoas que retornam de praias, molhando e sujando pisos e elevadores.
Imóveis situados em condomínios nem sempre possuem instalações e pessoal adequados para recepcionar hóspedes em grande volume e rotatividade, tal como um hotel possui.
Tratando-se a locação via plataformas digitais de típico contrato de hospedagem, aplicam-se as normas do Código Civil que a todos assegura o direito ao sossego, à segurança, à salubridade e aos bons costumes.
Logo, o descumprimento de normas internas ou prejuízos causados aos condôminos, como os transtornos de quantidade excessiva de pessoas, esgotando os recursos disponíveis; da precarização da segurança, como o descuido com o fechamento de portas de recepções e de garagem; compartilhamento de senhas de acesso ou a condução de cães sem guia ou coleira.
E também a inobservância de limites de horários e de agendamento para uso de áreas comuns; o uso abusivo de vagas de garagem e de elevadores, e a violação de normas sobre a limpeza das áreas comuns de acesso ou lazer, podem ensejar a imposição de advertências e multas previstas em Convenção Coletiva e no Regimento Interno.