Compra de imóveis agora é mais segura? Veja as regras

Foto: Canva Pro

*Artigo escrito por Teuller Pimenta Moraes, advogado, jurídico interno da empresa Ghisolfi Logística e Transporte, diretor de Relacionamentos do IBEF Academy e membro do Comitê Especial de Tributação Empresarial do IBEF-ES.

As transações imobiliárias têm um impacto significativo na economia brasileira, impulsionadas pelo forte desejo dos brasileiros de adquirir a casa própria. 

Porém, não é incomum que o sonho se torne pesadelo quando, por falta de diligência anterior à compra, um adquirente sofra surpresas desagradáveis, como uma limitação administrativa ou, pior, a ineficácia do negócio perante o credor do alienante.

LEIA TAMBÉM: Esporte e sustentabilidade: uma oportunidade para empreender

No Brasil, ao tentar adquirir um imóvel, seja ele um terreno, uma casa, um apartamento, entre outros, para fins de moradia, lazer ou desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, é fundamental realizar uma investigação detalhada sobre os proprietários atuais e anteriores, bem como sobre o próprio imóvel em questão.

Essa pesquisa, conhecida como due diligence imobiliária, visa, principalmente, identificar os riscos envolvidos na transação e proporcionar segurança jurídica aos compradores potenciais, prevenindo fraudes e surpresas desagradáveis no futuro. 

Entretanto, essa busca por possíveis impedimentos que possam inviabilizar a compra pode ser uma tarefa demorada e, por vezes, complicada pelo dinamismo do mercado imobiliário ou pela diversidade de domicílios dos vendedores, o que pode resultar em um certo grau de insegurança.

Para mitigar esses problemas, surgiu o princípio da concentração dos atos na matrícula, uma construção doutrinária e jurisprudencial que foi incorporada à legislação brasileira pela Lei 13.097/2015.

Nesse contexto, o princípio da concentração dos atos na matrícula determina que todos os fatos ou atos jurídicos relacionados à situação jurídica do imóvel devem ser incluídos no registro público. 

Caso contrário, tais atos ou fatos serão considerados inexistentes perante terceiros devido à falta de publicidade registral.

Na teoria, isso oferece uma segurança jurídica significativa aos compradores, permitindo a verificação de ônus ou gravames diretamente na matrícula. 

No entanto, interpretações equivocadas de dispositivos legais mantiveram a necessidade de auditorias minuciosas pelos compradores mesmo após a dispensa das certidões forenses pela Lei Federal nº 14.382/2022.

Reconhecendo que o princípio da concentração dos atos não "pegou", o legislador revisitou o tema com a aprovação da Lei Federal nº 14.825/2024, que adiciona o inciso V ao artigo 54. 

Agora, a ausência de averbação de constrições judiciais na matrícula torna o negócio jurídico imobiliário eficaz, conferindo maior segurança aos envolvidos e protegendo os adquirentes de boa-fé.

A alteração tem como objetivo proteger o terceiro de boa-fé, ou seja, aquela pessoa que compra um imóvel sem conhecimento de fatos que possam comprometer a venda, estabelecendo limites claros à atuação do Estado em negócios jurídicos realizados de boa-fé.

Com isso, a recente revisão legislativa, combinada com o Marco Legal das Garantias (Lei Federal nº 14.711/2023) e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), reflete um esforço do legislador em simplificar e agilizar o processo de aquisição de imóveis no Brasil.

Essa alteração está alinhada com a jurisprudência do STJ, em especial a Súmula 375, que estabelece que o reconhecimento de fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do adquirente. 

Em adição a isso, o julgado do Tema Repetitivo 243 reforça essa tese, colocando o ônus da prova de má-fé sobre o credor quando não há registro da penhora.

Embora a lei tenha representado um avanço significativo, ela não penalizou o Estado ao não estender a dispensa de obtenção de certidões para incluir as fiscais. Assim, continua sendo responsabilidade do comprador obter essas certidões junto aos órgãos públicos. 

A legislação poderia ter exigido que o Fisco registrasse eventuais restrições diretamente na matrícula do imóvel. 

Além disso, a lei poderia ter determinado que o poder público registrasse quaisquer restrições decorrentes de tombamento, desapropriações ou dívidas com a União (SPU) na matrícula, proporcionando maior segurança jurídica aos compradores.

Por fim, a lei também não resolve um problema crônico do brasileiro e, inclusive, anterior a toda essa discussão, qual seja: a ausência de registros.

No Brasil, muitos imóveis não são registrados em cartório, o que pode gerar diversas complicações legais e financeiras. 

Segundo estimativas, uma parcela significativa das propriedades, tanto rurais quanto urbanas, ainda não possui registro formal, dificultando a comprovação de posse e a segurança jurídica. 

Essa situação impede os proprietários de acessar créditos e financiamentos, já que os bancos exigem garantias que apenas imóveis devidamente registrados podem fornecer.

Uma das principais razões para essa falta de registro é o custo envolvido no processo. Muitos brasileiros optam por não registrar seus imóveis para evitar despesas com impostos e taxas cartoriais. 

Além disso, há uma falta de conscientização sobre a importância do registro, especialmente em áreas rurais e menos desenvolvidas, onde o acesso aos cartórios pode ser mais difícil.

Essa informalidade no registro de imóveis também é reflexo de práticas culturais e econômicas nas quais os proprietários registram os imóveis com valores abaixo dos reais para reduzir os custos com impostos. 

Essa prática, embora comum, compromete a segurança das transações e a valorização do patrimônio imobiliário a longo prazo.

A revisão legislativa mostra uma inclinação do legislador em promover um ambiente mais transparente e seguro no mercado imobiliário. 

Com essas mudanças, espera-se que o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel finalmente ganhe a adesão necessária, contribuindo para um mercado mais justo e eficiente. 

No entanto, é essencial continuar aprimorando a legislação para não só fortalecer a confiança no mercado imobiliário, como também, desburocratizar e reduzir os custos que hoje impedem que grande parte dos brasileiros registrem seus imóveis. 

*Este texto expressa a opinião do autor e não traduz, necessariamente, a opinião do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças do Espírito Santo.