É muito comum nos editais de leilão judicial imputar ao arrematante a responsabilidade por
todos os débitos atrelados ao imóvel, incluindo o IPTU. Trata-se de uma proteção aos entes
municipais, na medida em que a dívida é transferida para alguém potencialmente mais
solvente. Entretanto, algumas decisões judiciais têm revertido esse entendimento.
Quem arremata imóvel em leilão herda as dívidas de IPTU?
Se você já leu atentamente um edital de leilão judicial de bem imóvel, provavelmente se
deparou com uma cláusula que imputa ao arrematante a responsabilidade de pagar todos os
débitos anteriores à aquisição, inclusive o de IPTU. Até então, o entendimento uníssono nos
tribunais era de que, havendo a previsão no edital, o arrematante estaria obrigado a quitar
todo o débito como condição ao prosseguimento da compra e à transferência do imóvel para
seu nome.
Seguindo essa premissa, o imóvel acabava custando ao comprador o preço do lance dado em
leilão mais o passivo de IPTU. Uma clara proteção ao ente municipal, que acabava transferindo
a responsabilidade de pagar o tributo a alguém potencialmente mais solvente do que o
devedor originário que teve o bem arrematado. Além de tal fator aumentar o custo de
aquisição do imóvel (desestimulando alguns interessados), cria um benefício ao ente municipal
em detrimento de outros credores, já que seu crédito é segregado do bolo da arrematação,
sendo pago de forma direta e individualizada pelo arrematante, sob pena deste não poder
registrar para si o imóvel.
Algumas Câmaras de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, no entanto, vêm
entendendo de forma distinta. Ancorado no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário
Nacional (CTN), as cortes paulistas decidiram que o edital não pode contrariar a força de lei,
que neste caso é clara no sentido de que no caso de arrematação em hasta pública a sub-
rogação dos tributos pretéritos ocorre sobre o respectivo preço. Em outras palavras, ao
arrematante cabe tão somente o pagamento do lance, não podendo lhe ser imposto o
pagamento de valores adicionais. A lei tributária segue o raciocínio do direito privado, de que a
arrematação em leilão constitui uma forma de “aquisição originária”, ou seja, o imóvel é
tratado como se fosse novo, livre de quaisquer vícios ou dívidas pretéritas.
Você pode estar se perguntando: e o Município, fica com o calote? De forma alguma. Cabe ao
ente municipal ser diligente e buscar o adimplemento de seu crédito, o que pode ser feito com
o próprio fruto da arrematação, isto é, com o preço pago pelo lance. Ou seja, deve o
Município, na condição de credor, buscar a satisfação de seu crédito, respeitada a ordem de
preferência do artigo 186 do CTN.
As decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo ainda são recentes, mas podem ter um
impacto enorme, haja vista que a maioria dos imóveis que vão a leilão possuem dívidas de
IPTU, muitas vezes milionárias. É importante acompanhar o movimento e, para quem tem
interesse na aquisição de imóvel em leilão, tentar desde já tornar inexigível a imputação de
dívidas tributárias ao arrematante.
Francisco de Aguiar Machado, sócio da Mendonça e Machado Advogados Associados.