Imaginemos a seguinte situação: Arthur alugou um imóvel de propriedade de uma empresa e, como garantia deste contrato de locação, Henrique (amigo do locatário) ofereceu a sua própria casa como caução. Diante da inadimplência de Arthur, pode o imóvel de Henrique ser penhorado?
A questão foi recentemente submetida à análise do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que decidiu que as hipóteses de exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família, previstas na lei, são taxativas, não comportando interpretação extensiva, de modo que o bem imóvel ofertado em caução imobiliária para garantia locatícia é impenhorável, por não constar dentre as hipóteses legais que autorizam a penhora.
O referido Diploma Legal mencionado é a Lei nº 8.009/90, que prevê a impenhorabilidade do bem de família. Via de regra, o bem de família legal é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam (art. 1º).
Excepcionalmente (art. 3º da Lei nº 8.009/90), o bem de família poderá ser penhorado. Para o presente artigo, analisaremos apenas duas destas exceções: a primeira é para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; e a segunda por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Veja que se foi constituída hipoteca, com anuência do casal, sobre um imóvel bem de família, e, posteriormente a hipoteca venha a ser executada, o casal não poderá alegar a impenhorabilidade do imóvel. De igual modo, o fiador demandado numa ação de cobrança de alugueis não pagos. Caso seu único imóvel (aquele que serve de residência própria e de sua família) venha a ser penhorado, não poderá sustentar que o bem é impenhorável. Assim é por expressa disposição legal.
Retornando à análise, para o Superior Tribunal de Justiça, a caução imobiliária não se confunde com a hipoteca, tampouco com a fiança em contrato de locação. Logo, não sendo a caução imobiliária oferecida em contrato de locação como uma situação excepcional da Lei n.º 8.009/90 que autoriza a penhora do bem de família, o bem será impenhorável.
Observe que a decisão do Superior Tribunal de Justiça reforça a interpretação restritiva quanto as hipóteses de exceção à regra de impenhorabilidade de bem de família.
Assim, devem os locadores ficarem atentos à garantia prevista no contrato de locação, pois, eventualmente, poderá não ser aquela que efetivamente irá garantir o recebimento do aluguel bem como dos consectários legais e contratuais.
David Roque Dias, associado de Carlos de Souza Advogados, especializado em Direito Civil, Contratos e Assuntos Societários.
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