Imagine a situação em que um proprietário de um imóvel urbano loca o bem para uma empresa que irá estabelecer naquele local uma creche. Durante anos a empresa manteve suas atividades e, quando da devolução do imóvel, o proprietário verifica que o bem estava em condições totalmente precárias, diferentemente das condições que deixou para a empresa no início do contrato.
O proprietário, além de custear as obras de reparação, ficou inúmeros meses sem que pudesse utilizar o imóvel ou mesmo locá-lo novamente. Indaga-se: pode o dono do imóvel exigir da empresa (ex locatária) a reparação dos prejuízos que sofreu, bem como o pagamento de indenização pelo período em que o imóvel permaneceu indisponível?
Antes de responder à indagação, é importante lembrar que nos contratos de locação o locatário tem o dever de usar e gozar do bem de forma regular, tratando-o como se fosse seu. Finda a locação, o locatário tem a obrigação de restituir o bem ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Assim disciplinam o art. 569 do Código Civil e o art. 23 da Lei nº 8.245/91 (conhecida como Lei do Inquilinato).
Retornando-se para a indagação feita anteriormente, a resposta é sim. Além do desembolso de valores para reforma do imóvel, o proprietário também poderá exigir da empresa o pagamento de indenização por lucros cessantes equivalente aos meses em que não pode alugar o imóvel ou mesmo utilizá-lo.
Embora descrita como uma situação hipotética, em um caso real e similar, o Superior Tribunal de Justiça decidiu (STJ. 3ª Turma. REsp 1.919.208/MA, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/04/2021) que em caso de uma deterioração anormal do bem, a responsabilidade disso é do locatário, restando ao locador o direito de exigir indenização por perdas e danos, ou seja, aquilo que efetivamente perdeu/desembolsou imediatamente (desfalque imediato do patrimônio) para a reforma do imóvel, como também aquilo que deixou de ganhar pelo período em que o imóvel esteve indisponível (perda patrimonial futura).
Para concluirmos, é importante lembrar que as relações locatícias devem sempre ser norteadas pela boa-fé, lealdade e transparência. Quando tais princípios basilares são violados, assim como existem afronta às disposições do contrato de locação, deve o locador estar atento em fiscalizar o fiel cumprimento do contrato, exigindo do locatário a observância aos ditames previstos no acordo, se valendo, para isto, de medidas extrajudiciais e até mesmo judiciais com vistas à preservação de seu bem.
David Roque Dias, associado de Carlos de Souza Advogados, especializado em Direito Civil, Contratos e Assuntos Societários.
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