Segundo a lei brasileira, o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.
A regra, portanto, é que, não importa o tamanho das dívidas e o valor do único imóvel residencial, o bem não será tomado para pagar dívidas, a não ser em exceções bem específicas.
As exceções, previstas em lei, são: pagamento de dívida de IPTU e taxa de condomínio do próprio imóvel; débito de financiamento que tenha o próprio imóvel em garantia; pagamento de pensão alimentícia; entre outras.
Sendo de 1990, a lei já previa a possibilidade de penhora do bem de família também para pagar dívida em decorrência de fiança de contrato de aluguel. Contudo, essa regra veio sendo discutida durante vários anos, deixando de ser aplicada por muitos juízes, e somente na semana passada ocorreu uma decisão definitiva e abrangente do Supremo Tribunal Federal, e que deverá ser aplicada em todos os casos em curso no Judiciário e nos novos que surgirem.
A polêmica que levou juízes a não aplicarem a regra da lei durante longo período, dando-lhe uma outra interpretação, se deu em decorrência de dois fatores: (1) o artigo de lei que permite a penhora do único imóvel residencial do fiador em contrato de aluguel seria inconstitucional, já que a Constituição Federal garante o direito de moradia; (2) a regra poderia até ser aplicada para casos de fiança em contratos de aluguel comercial, mas não residencial.
O julgamento da semana passada repeliu esses argumentos e pacificou a questão. Vamos explicar, agora, como ficam os casos concretos.
É muito comum que, ao alugar um imóvel, residencial ou comercial, seja exigido que o inquilino apresente um ou dois fiadores que garantirão que, se o inquilino não arcar com as suas obrigações diante do proprietário, os fiadores o farão. Quando o fiador também não paga, o dono do imóvel alugado pode ir à Justiça para penhorar bens do garantidor, inclusive dinheiro em conta corrente, veículos e imóveis.
Se o fiador tiver, como único bem, o imóvel residencial em que mora com a própria família, mesmo assim ele será penhorado para pagar as dívidas do contrato de aluguel sobre o qual incidiu a fiança (a garantia).
Sendo assim, é necessário que as pessoas passem a ter extremo cuidado antes de assinarem como fiadores em contratos de aluguel de terceiros. Naturalmente é difícil dizer “não” a um pedido de tal natureza feito, por exemplo, por um parente próximo ou amigo íntimo. Contudo, uma amizade saudável hoje pode se tornar uma inimizade profunda por conta de dívidas não pagas. Talvez seja melhor desagradar alguém com uma resposta negativa, do que atender agora e, mais à frente, todos saírem prejudicados e a amizade destruída.
Como fazer então se uma pessoa amiga ou um parente próximo precisa de algum tipo de garantia para alugar um imóvel residencial ou mesmo comercial?
As respostas já estão na própria legislação brasileira! A fiança, que é um tipo de garantia dada por um terceiro em relação aos compromissos de determinada pessoa, não é a única modalidade prevista em lei para assegurar um contrato de aluguel. Segundo a Lei de Locação, em seu artigo 37, no contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: caução; fiança; seguro de fiança locatícia.
Observem que, além da fiança, que não raramente se transforma num tormento para o fiador, há outros dois mecanismos eficazes que podem e devem ser usados. A caução é um depósito que o inquilino faz, geralmente de três meses de aluguel, e que permite ao dono do imóvel dispensar a figura do fiador. No mesmo sentido, tem-se o seguro de fiança locatícia, na maioria das vezes celebrado junto a seguradoras e instituições financeiras. A bem da verdade, os proprietários de imóveis até preferem a caução e o seguro de fiança locatícia. Porém, muitas vezes o inquilino não quer ter essas despesas ou dispêndios e acaba por tentar arrumar um fiador.
Diante da nova posição da Justiça, as pessoas devem estar ainda mais precavidas antes de atender um pedido para serem fiadores num contrato de aluguel!
Sérgio Carlos de Souza, fundador e sócio de Carlos de Souza Advogados, autor dos livros “101 Respostas Sobre Direito Ambiental” e “Guia Jurídico de Marketing Multinível”, especializado em Direito Empresarial, Recuperação de Empresas e Ambiental.
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