As locações por temporada de curto período e o exercício profissional – incluindo comércio de produtos e serviços – se tornaram comuns em condomínios residenciais.
Se por um lado para o proprietário essa possibilidade se mostra capaz de gerar rendas e economia, por outro lado os vizinhos podem se sentir extremamente incomodados com o vai e vem de pessoas “estranhas” ao seu convívio diário nas áreas comuns do condomínio.
Diante desse cenário, moradores têm se mobilizado para alterar a convenção condominial, passando a proibir expressamente a alteração da destinação exclusivamente residencial do imóvel, ou ainda para impedir a locação de curta temporada, que comparam a “hospedagem”, muito comum em plataformas como Airbnb e Booking.
Hipóteses assim têm sido conduzidas à análise do Poder Judiciário, sendo que recentemente o Superior Tribunal de Justiça – STJ analisou caso em que o proprietário da unidade residencial promoveu processo, com vistas à anulação de assembleia condominial alegando que passou a efetuar locações, inclusive de curto prazo, por meio de sites, mas o condomínio o impediu e, também, passou a dificultar entrada dos locatários com quem celebrou contrato.
A exemplo do Recurso Especial n. 1.884.483-PR, o proprietário interessado em locar o imóvel afirmou que estavam restringindo o seu direito de propriedade, sem justa causa, pois observava rigorosamente as regras de segurança. Contudo, o STJ deu razão aos condôminos insatisfeitos com aquilo que consideram uma “invasão” e decidiu, em resumo, que a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por prazo não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.
Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral defendem que o aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira; contrariamente, condôminos insatisfeitos com essa possibilidade afirmam que as locações de curto período acabam por configurar-se em hospedagem.
Vale lembrar que com a recente mudança do art. 1351 do Código Civil, pela lei 14.405/2022, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Antes do advento da nova lei exigia-se a unanimidade, o que praticamente inviabilizava alterações dessa natureza.
Importante lembrar que há condomínios residenciais localizados em cidades cujo destino de férias é muito comum, o que poderia ser um forte argumento em favor da locação por curtos períodos por intermédio de plataformas digitais, em casos específicos.
Além disso, no mundo pós-pandemia os condomínios mistos, que acolhem unidades residenciais e comerciais, são cada vez mais comuns, possibilitando aos condomínios já formados maior flexibilidade para alterar a sua convenção observando-se a vontade da maioria.
De qualquer ângulo que se analise a questão, controvertida, o fato é que a inovação legal veio trazer maior flexibilização aos moradores de condomínios exclusivamente residenciais para, conforme a maioria, decidir pela alteração da convenção condominial, seja para proibir seja para permitir a existência de unidades mistas.
Chrisciana Oliveira Mello, sócia de Carlos de Souza Advogados, aluna especial do curso de mestrado em Processo Civil da Universidade Federal do Espírito Santo.
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