De acordo com o Advogado Gunther Berger, no âmbito jurídico, as responsabilidades são de diversas espécies: civil, penal, contratual, administrativa, funcional, previdenciária, trabalhista, fiscal etc.
Berger ressalta que o síndico, na figura de representante legal do condomínio, tem as suas incumbências descritas no Código Civil, no Artigo 1.347 e seguintes, expostos na sessão “Da Administração do Condomínio”
Conforme consta no art. 1348, inciso V, é dever do condomínio “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Ou seja, é obrigado a desempenhar os atos necessários à manutenção do edifício e à sua utilidade, segurança e salubridade para os condôminos e ocupantes em geral.
Com efeito, pode-se citar como exemplo dessas práticas obrigatórias a limpeza das áreas comuns e manutenção de elevadores e da edificação como um todo, que, caso não sejam cumpridas, segundo as expectativas naturais, gerará ao condomínio a responsabilidade por danos decorrentes desta omissão.
Tal afirmativa é válida, ainda que o condomínio contrate terceiros para desempenhar suas funções administrativas, por exemplo prestadores de serviços, será mantida a responsabilidade do condomínio, em razão de sua escolha pessoal na contratação correspondente, e pela obrigação em fiscalizar a prestação de serviços.
São inúmeras as obrigações do condomínio, e em regra são regidas pelo dever de cuidado inerente às atividades realizadas.
Ainda segundo Gunther, no que diz respeito especificamente sobre acidentes, a responsabilidade do condomínio, lastreia-se na boa fé, ou na sua falta. Boa fé, por sua vez, como dito anteriormente, relaciona-se, com o dever do zelo inerente à atuação do condomínio em todas as ocasiões. Assim, agir com boa fé é agir com bom senso, com responsabilidade para com a prevenção a acidentes. A esse propósito, é oportuno esclarecer que agir de boa-fé também significa agir dentro dos parâmetros da lei.
Nesse passo, na ocorrência de qualquer acidente, se o cuidado esperado não se verificar, condomínio será responsabilizado. Acidentes comumente acontecem em decorrência de problemas com os acabamentos na edificação: pisos defeituosos que possam fazer as pessoas caírem e se machucarem é um exemplo.
No caso de o elevador não ter sua manutenção realizada a contento, qualquer acidente será de sua responsabilidade. Da mesma forma acontecerá se na piscina não se seguirem normas de segurança.
É necessário não perder de vista que o dever de cuidado cabe como responsabilidade do síndico, assim como por todos os ocupantes e usuários das edificações, ou seja, também aos proprietários condôminos, locatários, usuários em geral, bem como funcionários contratados, que também poderão ser responsabilizados pelos danos decorrentes de sua atuação.
Posto isso, é de se concluir afinal que o dever de cuidado e zelo deverão ser observados em relação aos os atos posteriores ao acidente ocorrido, evitando assim que não se agravem as responsabilidades correspondentes.
