Em decisão proferida no último dia 31 de março, na ADPF 828[1] (arguição de descumprimento de preceito fundamental) com vistas à proteção do direito constitucional à moradia e à saúde de pessoas vulneráveis, especificamente no contexto da pandemia da Covid-19, o Ministro Luiz Barroso determinou, mais uma vez, o prolongamento dos efeitos da Lei nº 14.216/2021, sendo que desta vez impôs sua prorrogação até 30 de junho de 2022.
O Ministro manteve a extensão da suspensão temporária de desocupações e despejos para as áreas rurais, de acordo com os critérios previstos na Lei nº 14.216/2021, até o prazo de 30 de junho de 2022; formulou “apelo” ao legislador, a fim de que delibere sobre meios que possam minimizar os impactos habitacionais e humanitários eventualmente decorrentes de reintegrações de posse após esgotado o prazo de prorrogação concedido; e, por derradeiro, concedeu parcialmente a medida cautelar, a fim de que os direitos assegurados em tal norma, para as áreas urbanas e rurais, sigam vigentes até 30 de junho de 2022.
Rememora-se que, dentre outras determinações, a lei sob trato suspendeu até 31 de dezembro de 2021 o cumprimento de medida judicial, extrajudicial ou administrativa que resulte em desocupação ou remoção forçada coletiva em imóvel privado ou público, exclusivamente urbano, e a concessão de liminar em ação de despejo de que trata a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (conhecida como Lei do Inquilinato).
Observa-se, adicionalmente, que a aplicação está adstrita aos contratos cujo valor mensal do aluguel não seja superior a R$ 600,00 (seiscentos reais), em caso de locação de imóvel residencial, e R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), em caso de locação de imóvel não residencial.
A decisão do relator da ADPF em questão, que foi remetida ao plenário virtual, possui inegável impacto nas relações entre inquilinos/locatários e locadores, de modo que é discutível a necessidade de mais uma prorrogação, neste momento em que os desdobramentos e impactos econômicos decorrentes exclusivamente da pandemia parecem arrefecer, muito embora o Ministro tenha ponderado que a “pandemia da Covid-19 ainda não acabou e as populações vulneráveis se encontram em situação de risco particular”, o que é inegável e se observa pelo crescimento da população em situação de rua e da insegurança alimentar no país.
Inobstante este triste cenário, existe a figura do locador, que também se coloca em posição de vulnerabilidade, eis que em muitas vezes tem no imóvel locado única ou principal fonte de sua renda. Neste contexto, a boa-fé, que é um princípio geral que rege o direito contratual, determina que as partes envolvidas utilizem o diálogo franco visando manter o equilíbrio econômico-financeiro dos locatícios contratados e evitando-se que apenas uma parte suporte o ônus integral dos efeitos e impactos econômicos gerados pela pandemia.
A negociação e a cooperação, no lugar de discussões judicias intermináveis e custosas, tende a ser o melhor caminho a seguir. Vale lembrar que a possibilidade do despejo pode estar suspensa, mas cedo ou tarde – considerando as sucessivas prorrogações de suspensão de tal penalidade – “a conta vai chegar” para o inquilino, sendo louvável, sobretudo, que prevaleça a boa-fé e o entendimento mútuo entre as partes.
Sugere-se, assim, que sejam abertos canais de diálogo entre locador e locatário, por meio de notificações formais de repactuação através de e-mails ou ainda mensagens de notificação via Whatsapp, que devem permanecer sob guarda/gravação, a fim de dar força probatória a estes e conceder-lhes validade em eventuais litígios.
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Chrisciana Oliveira Mello, sócia de Carlos de Souza Advogados, aluna especial do curso de mestrado em Processo Civil da Universidade Federal do Espírito Santo.
Foto: Marcelo Camargo – Agência Brasil
Advogado, especializado em Direito Empresarial e autor dos livros “101 Respostas sobre Direito Ambiental” e “Guia Jurídico do Marketing Multinível”.
